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市场已然回暖,供销量价持续上扬[轨道置业]

      自8月份开始逐渐恢复元气的楼市,经过大众传媒的渲染之后,那些原本就被“调控—报复反弹”这种轮回吓怕的购房者又不管不顾地去赶着去买房了,但凡有开盘或者有新房源推出的楼盘售楼处门口又都排起了长队,从宝山到嘉定、从松江到浦东,甚至奉贤金山也不例外,刚开始排队的绝大多数是首次置业的自住购房者,渐渐地买二套、三套房的投资、投机客身影也出现了,并在9月份越来越多,在售楼处会看到除了买房人多,也会不停感叹“有钱人真多”。
   
        当前的这种状况正基于“调控式微、效果不大”的现实,购房者普遍认为就连号称“史上最严厉的楼市调控”也管不住房价这匹脱缰的野马,只能寄望于早点买到房,更加强化了“在中国买房只涨不跌”的社会预期,正如本刊一位编辑所言“毕竟直到今天,楼市不存在资产贬值风险,没有过血淋淋的教训,有的只是赚钱不费力的捷径,有的只是买不到房的懊恼和不买房的愚蠢,大家都认为自己不是最后一个接棒人”。这种生怕买不到房、担心房价暴涨的群体性恐慌又直接会感染到其他人,在楼市中凝聚成了一种“只能前进,没有退路”的力量。

 

        9月对大多数卖房人来说又成了喜笑颜开、值得弹冠相庆的一月,新开房源普遍快速售罄,销售压力骤然消失,当前的状况正印证了一句流行语“悄悄地进村,打枪的不要”,就是说近期开发商都很低调,尤其是对媒体,尽量回避热销、回暖、涨价等字眼,即使涨价也会公关媒体不要声张,多数都在趁势低调地加紧出货卖房,生怕将二次调控政策倒逼出来。而在二手房市场,小业主心态越发稳定,新政之前的跳价、惜售重新抬头,楼市一朝之间俨然又重新回到了卖方市场,大有购房者求着别人卖房给他的势头。这些一、二手市场的变化,无论是买房现场的直观切身体验,还是最终的统计数据表现,都有具体的反映。

新增供应量总体持续增加
奉贤、宝山房源集中,小户型居多
   
        在“坚定楼市调控”声音不绝于耳、二次调控的阴霾尚未彻底散去的情况下,今年的“金九”成色总体让卖房人可以满意了,虽说供应量和成交量的绝对数值相比往年尤其是同比去年,还有一点差距,但却已然达到了今年4月份的水平,与此同时这种全面回归新政前的状态也表现为如出一辙的购房者表情和房价水平。开发商近期普遍都在趁势快速出货,“至少要赶在可能的新调控政策出来前卖掉差不多房子,压力就会小很多”一位热销楼盘销售经理的讲法颇具代表性。

        在8月下半月以来新增供应量快速回升的基础上,9月下半月新增房源总体依然持续增加。从本刊具体的统计数据来看,在全市新建商品公寓楼盘中,9月下半月期间,有2个楼盘全新开盘,11个楼盘新推房源,新增可售房源3678套,较9月上半月增加302套,环比增幅约8.95%,新增可售建筑面积41.24万平方米,较9月上半月增加了2.52万平方米,环比增幅约6.51%。从新增房源的区域分布来看,奉贤南桥的恒盛湖畔豪庭独树一帜,一次性推出了940套、约104872平方米房源,占全市总量的25.43%;其次是宝山和闸北区内楼盘再次集中推盘,分别新增了741套和437套房源。从具体的楼盘来看,宝宸怡景园、保利叶上海、绿地美好里、新都国际等新房房源都在300套左右及以上,同时也有5个楼盘的新增量也达到了200套左右,而一些老盘如三花现代城等再推新房源在近期普遍出现,值得关注。
   
         在新增房源的户型表现上,仍然以常规的普通中小户型居多,另外一些购房者前期比较热衷的“附送面积”的特殊户型在近期新房源中已有所减少。

 

个案普遍涨价,成交全面回暖
成交统计环比降三成也难当热销势头

 
        无论是从近期楼市的热闹程度还是楼盘的销售进度,都可以说楼市已经全面回暖了,另一个有力佐证就是个案价格普遍回到了4月份之前的水平,一部分楼盘的新房源价格甚至比调控之前还要高一截,这种暗中涨价潮大有迅速蔓延之势。另一方面,数据统计结果却显示成交量出现大幅下滑,一些楼盘合同少量撤销,这两种截然相反的状况让人有些看不清当前的形势,不过有一点可以确定,那就是楼市已然回暖了。

       从数据具体来看,9月下半月全市有450个在售商品公寓楼盘,其中只有164个楼盘有成交纪录,占总数量比重36.44%,较9月上半月减少了17个楼盘约4个百分点;累计成交房源2843套,较9月上半月减少1383套,环比锐减32.73%;累计成交建筑面积28.32万平方米,较9月上半月减少了14.54万平方米,环比降幅33.92%。在成交量环比大幅下滑三成的同时,统计价格也基本稳定。全市所有新建商品公寓成交均价约20551元/平方米,较9月上半月上涨217元/平方米,环比涨幅约1.07%。销售回暖使得涨价成为必然趋势,这在近期热销楼盘中已有体现。

(文/杨科伟,摘自2010年10月5日出版《租售情报》杂志)

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