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七部委联合保刚需– 这将如何影响房地产市场?[轨道置业]

        4月6日,中国:中国七部委(住建部、发改委、民政部、财政部、国土部、央行和银监会)在两会期间联合发布题为《关于继续做好房地产市场调控和加快保障性住房建设问题》的报告,督促各方大力支持住房刚需。该报告关键内容包括:
 
1.     重申中央政府继续执行住房限购的坚定立场;
 
2.     施行差异化的信贷政策;
 
3.     支持首套房贷款。
 
       除了上述报告以外,2012年3月12日,央行要求各商业银行将首套房房贷利率调整至央行基准借款利率的85%到100%间。同时,对于进行保障房或普通住宅开发、且资质优良的开发商, 央行鼓励商业银行向其发放贷款。
 
        中央政府这两次表态,显示其对于房地产调控更为细化的两极措施:继续抑制投资需求,同时支持刚需。
 
        前者主要通过执行住宅限购实现。限购令在2011引起住宅成交量大跌,且这一趋势在2012年前两个月继续保持。但在这期间,房价并没有显著下降,温家宝总理在3月14日发表讲话时称房价还远远没有回到合理水平。不过,中央政府仍认为限购令是抑制投资需求和调控房价最行之有效的方法。
 
       扩大房产税征收范围,可以作为限购令的替代政策,或者,可以与限购令同时实施。在2011年初,上海、重庆作为试点,率先开征房产税,到目前为止其收效良好。但是,房产税的扩征仍面临着一些障碍,其中最重要的一条即为完善的跨城市房产登记系统。除此以外,当市场已经处于较低迷的阶段时,扩征房产税可能会遇到不小的阻力。因此,更可能的操作方法是:当其他城市现有的限制政策逐步放松,且市场出现回暖迹象时,再在这些城市渐进推行房产税。
 
       中央政府房产市场调控的另一极为保刚需,目前已实行的措施包括推进保障房开发建设,和支持首套房购买。
 
       为了释放刚需,银行被要求扩大新增房贷发放量和降低首套房贷利率。同时,普通住房标准逐渐修改,其涵盖范围更广,使大量购房者在购房阶段的税费得以减少。
 
       为了鼓励供给,央行通知商业银行,向主营普通商品住宅开发的房地产商提供更多贷款帮助,以刺激其开发投资,并增加新开工面积,而这两项目前都有所放缓。另外,由于去年以来实施的一系列调控效应逐步显现,年初央行已降低存款准备金率。
 
       观察上述举措对市场的影响,还需要一段时间。同时,开发商面临着大量存货和债务到期再融资的压力,预计这将会引起房价的进一步下跌。而房价的下跌及政府上述措施表达出的立场,有可能会使成交量抬头,并帮助市场逐渐企稳。

     以上观点来自第一太平戴维斯。

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