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香港“楼疯”再现 特首梁称不会为迁就市民而压低楼价 [境外置业]

雷曼兄弟倒闭四周年临近,对冲基金业不禁扪心自问,是否继续为了追求财富而出卖灵魂。索罗斯投资佳绩前无古人,淡出江湖之际却以82岁高龄成亲,仿佛告诉大家,财富幻象不若款款情深。

  8月19日,周日。香港楼价节节上扬,再次压倒一切,成为城中第一热话。

  新界低价楼直逼市区。太古城一个3月成交单位呎价高达17614 港元,而楼龄数十年的老牌屋苑美孚新邨,一个本月卖出的单位,呎价亦达9110 港元,“准万元户”气势逼人。

  97狂态再现

  “楼疯”再现,运输及房屋局局长张炳良近日开腔,扬言必要时将出招为楼市降温。然而,特首梁振英有言在先,不会为迁就市民购买力而压低楼价。一言既出,这等于间接提醒公众,今天不买明天可能更贵,市民“心领神会”斗快入市。大埔低价楼炒至六七千港元一呎、高龄屋苑离“万元户”咫尺之遥,张局长“出口术”关注楼市发展,谁会在意?

  最新一期《经济学人》发表了一个环球楼价指标,透过21个国家/地区过去一年和五年的楼价变化,以及楼价对租金/收入比率,为世界房产市场探风把脉。

  大家最关心的当然是香港楼市,但不妨先看21个市场的整体表现。截至2012年中的12个月,楼价下跌的市场共12个,占比57%;在9个楼价上升的市场中,5个较一年前放缓,当中包括香港。

  这个调查结果,跟香港人日夕感受的楼市炽热气氛似乎格格不入。然而,从中原城市领先指标(CCL)可见,香港楼价由2010年中约80点水平,一年后涨至约100点,升幅25%左右。这段时间楼价的确大升,与《经济学人》数据显示同期港楼上涨二成八吻合。不过,市民以至业界当时对后市皆不敢过分乐观,准业主和炒家都抱观望态度。

  随后9个月,楼价果然出现温和调整,CCL从100点水平回落至今年首季约94点,下跌6%左右。换句话说,楼价重踏升轨且一发难收,97狂态再现,严格来说是今年次季才发生的事。

  先爆后爆一回事

  数据大致相同,那么把香港楼市置于世界层面观察,又有什么发现?以过去五年(2007至2012年)作比较基础,香港楼价堪称一枝独秀,升幅63.6%,抛离第二位的奥地利(23.1%)和第三位的新加坡(21.1%)。

  可是,以97楼市“爆煲”为起步点,则香港楼价从1997至去年仍录得1%的跌幅,除了日本外,没有一个市场差得过香港,连遭谑称“欧猪”且经历楼市泡沫爆破的爱尔兰(1997至2011年楼价上升118%)和西班牙(同期楼价升157%),表现亦远胜香港。

  这不足为奇,香港楼市自1980年代后期起飞,至1997年见顶;爱尔兰楼市1995 年展开升浪,2007年见顶,十二年间暴涨五倍。

  港楼97爆、爱楼07爆,那只是爆先爆后的问题。泡沫一旦破灭,必须经过长时间休养生息,才有复苏希望,日本至今便一沉不起。97后,香港经历六年疗伤期,楼市始再踏征途。爱尔兰楼价07年见顶以来虽已大跌一半,惟过去十二个月表现最差的楼市仍数爱尔兰,跌幅接近一成半,跟另一欧元区财困国西班牙难兄难弟,后者楼价见顶以来回落23%,过去一年再挫8%,全球表现第二差。显而易见,经济低迷失业飞升,令西爱房产市道欲振无从,意味着楼市爆煲虽已四五年,两国楼价调整还未够深,离见底尚远。

  无论香港还是西爱,楼市先后出现巨型泡沫,归根结底都是投资者/置业人士对房产盲目乐观、楼价越升越多人“恐慌性”入市导致。从西爱楼价见顶的2007年起计,欧洲不论强国弱国以至是否欧元区成员,楼市皆深受金融危机拖累,荷兰、丹麦、英国过去五年楼价跌幅均在一至二成之间,跟香港急升近65%、新加坡涨21%、中国大陆升17%、澳洲涨近10%成,境况不可同日而语。在西方金融动荡经济大开倒车期间,资金追捧亚太区房产物业,彰彰明甚。

  值得港人注意的是澳洲。“袋鼠国”楼价过去五年升幅虽远不如港,惟澳洲楼市于亚洲金融风暴爆发时,既未像港楼般“爆到七彩”,欧美楼市在次按触发金融危机前后相继见顶,澳洲同样能独善其身。从1997至2011年,香港楼价下跌1%,但澳洲升幅却达215%,后者楼市之稳可见一斑。

  楼价对租金比率方面,以去年水平计,港楼价格对租金比率高于长期平均值53.7%,居于世界最前列,惟澳洲偏离幅度更大,达56.4%。以此为估值准则,澳洲香港堪称“一时瑜亮”。过去一年情况又如何?澳洲楼价对租金比率已回落至45%,但香港却进一步升至64%水平。

  香港楼市牵涉的利益太多,享政策之利的地产商和“帮地产商打工”的市民,大都不欲再谈97。然而,前任特首曾荫权一句政府推倒楼市易,令楼价回升难;现任长官梁振英一声“不会为迁就市民购买力而压低楼价”,令香港在不知不觉中又一次踏上了97之路!(来源: 21世纪经济报道  2012年08月21日  )

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