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买房,被动储蓄对抗通胀[]

       编者按:主人公蒋老师是编辑的多年好友,女性,单身。按“常理”,买房这种很爷们儿的事本和她无半毛钱关系,可眼见已过而立之年,蒋老师呐喊就算这婚暂时结不了,总要买套房子安放即将散落的青春吧。于是,在这楼市“动荡”的年份,蒋老师买房了。

    蒋老师一直与父母同住陆家嘴附近的小三居,该套房约70多平方米,得房率高,出行便捷。考虑入住距今近十年,厨卫等设施出现部分老化,即使继续住下去也要重新装修。

    去年底,蒋老师动了改善居住品质的念头,并得到了父母的大力支持。收入不菲的蒋老师多年来的积蓄大部分用于出国旅行,购置新房首付的资金急需家长的支持,自己将承担按揭还贷的重任,有点被动储蓄对抗通胀的意味。
 

知己知彼 百战不殆
需求:对于蒋老师一家,购房属于改善型置业,更好的环境、更大的空间意味着总价和单价的直接上升。是否要牺牲原来的优良地段,目标一手房还是二手房,种种因素需蒋老师一家反复权衡。

    今年二月,蒋老师一家开始了看房。目标是位于唐镇板块的毕加索小镇及保利金爵。蒋老师一家选择了地铁2号线出行,从陆家嘴地区用时约40分钟至唐镇站,小区步行至地铁口用时约15到30分钟。不便利的交通,大大增加了出行成本,也令住惯市区的父母深感不便。而城郊结合部高达2万多每平方米的均价也让蒋老师连呼不值。这次看房,让蒋老师一家坚定了选择市中心板块成熟区域,放弃了郊区一手房。

政策:面对新政不断的楼市,蒋老师潜心钻研各项政策规定。
        第一个关键词是“限购”,即在一定时期内限定居民家庭购房套数。本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。蒋老师一家现有的这套小三居房屋产权证上并无蒋老师的名字。若新房以蒋老师的名义购入,则被视为首套房,不在限购之列。假设蒋老师结婚成立家庭,对方名下的房产即计入新家庭房产,即使蒋老师个人名下并无房产,仍因婚姻缔结自动丧失购买首套房资质,今后置业便无法享有首套房各项优惠政策。尽最大限度利用好现有政策,婚前买房,无疑是蒋老师的首选。

       其次是错综复杂的信贷政策。各商业银行对居民家庭贷款购买第三套及以上住房的,停止发放住房贷款。对非本市居民在本市购买住房申请贷款的,应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。不能提供的,商业银行暂停发放住房贷款。住房公积金贷款政策也作相应调整,停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。

        蒋老师一家是上海户籍,以蒋老师名义置业系首套房,符合申请贷款的基本条件,蒋老师最关心的是首套房按揭的利率优惠政策。年初首套房贷回归基准利率,随后又降至9折、85折,本以为趋势会继续下滑,不料,近日传出了若干银行开始停止首套房贷利率优惠的消息,形势扑朔迷离。银行利息是一笔不小的数目,折扣幅度是蒋老师决定何时出手的因素之一。

        三是各类税费的缴纳比例。购买商品房需要缴纳契税、印花税、交易费、房屋维修基金等等,如果按揭,还要缴纳评估费,公证费、抵押登记费及保险费等各项费用。契税按购房总价的1-5%征收,其中面积小于90平米的按1%收取,90到140平米的按1.5%收取,140平以上包括140平米(非普通住宅)的是3%。印花税为购房总价的0.05%。考虑到购买二手房,可能出现由买家承担卖方的营业税、个人所得税等情况,蒋老师还了解了普通住宅未满5年,卖方需按成交价的5.5%全额缴纳营业税,非普通住宅满5年差额缴纳营业税;若非卖方家庭唯一住房,卖方需按成交价的1%缴纳个人所得税等。

       研究了以上税费的征缴明细,蒋老师一家决定将目标房产控制在140平米以下,满五年的普通住宅。此外,正在酝酿中的房产税推进政策让蒋老师也给予密切关注。

       综合统筹了自身需求、楼市政策的各项因素,一套周边环境良好、配套设施齐全、物业服务上佳、总价350万以内的高层大三居,初步划定为蒋老师家周边3公里区域内的二手次新房。这样方便老人日常生活,又避免再次置换的诸多周折。


机缘巧合  一击即中
    目标房源逐步清晰,可蒋老师因为公务繁忙无暇看房。转眼入夏,面对蠢蠢欲动屡现破竹之势的房价,加之首套房商贷利率趋紧的传闻,蒋老师终于在微博一则2007年与2012年楼市走向对比图的刺激下按耐不住了。为防“昨日重现”蒋老师一家将购房一事列为当务之急,着手行动。

    汲取了周围朋友同事购房的诸多经验,二手房购买秘笈第一条,找个好中介。专业的中介机构能提供真实可靠、价格合理的房源;高素质的房产经纪人,具备丰富的房地产专业知识,熟悉房地产中介操作技巧;善于沟通,了解客户的真实需求,使客户找到最满意而且是最适合的房子。

   蒋老师父母的一位朋友正巧是资深房产经纪人,知悉了蒋老师的需求后,及时搜寻目标房源,节省了蒋老师大量的时间与精力。

    8月初的一个傍晚,中介安排第一次看房。该房位于多条地铁线交界处, 26楼高层某单元三室二厅,建筑面积近140平米,总价320万,税费各付。合理价位,可信赖的房东,犹如量身定制般的理想房源。蒋老师一家对这套房一见钟情。第二天上午,蒋老师向对方交付了10万定金,三方签订了购房意向合同,并约定2周后签正式合同,整个过程一气呵成。


房源特点
     地段是王道。蒋老师坚信,楼市有阴晴圆缺,不管市场是大热还是成交惨淡,优越的地理位置始终是稀缺资源,能力所及范围内置业首选中心城区,房价跌涨与否均不影响居住价值。开阔的大堂、2梯4户、大面积套房,大大提升了居住品质。24小时安保、 公共区域保养护到位,让蒋老师一家对楼盘的安保工作非常满意。


交易中心  直击感受
     8月下旬的某周一, 上午8 点30分蒋老师来到浦东新区房地产交易中心做二手房登记备案,大厅里人头攒动,房产交易的各个窗口都站满了前来进行房产过户和办理产权证的市民,在政策百般打压下的楼市顽强生长着。

     蒋老师坦言自己已过而立之年,青春恣意挥洒了十多载,内心深处默默期待着变革,从不安定到安定,从挥霍到节俭,置业不仅改变了她的生活方式,也许将改变了她的人生。

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