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90万,在松江大学城安一个温暖的家[新城新镇]

         越来越多来沪创业和奋斗的年轻人,愿意把上海这座城市作为自己的“家”。近期,记者就接触到一对刚刚踏入婚姻殿堂的小两口,正计划着他们的首次购房。

置业需求
        由于首付能力有限,总价预算并不充裕等因素,他们将首次置业的目光锁定在外郊环间的一些楼盘上。由于男方在漕河泾一带工作,9号线沿线的产品便成了他们的目标。根据实际情况,他们圈定了松江大学城的轨道房,并希望通过此次的实地探访再次缩小购房的范围。那,就从松江大学城开始说起吧。

记者说市
          目前,松江大学城在售新房分布不均,大学城北部多为广富林周边的别墅产品,西侧以刚需产品零星点缀,南部老城以及中部地区的在售新房均价在17000-18000元/平方米。唯独紧邻轨道交通九号线(松江大学城站)的二手楼盘,总价偏低,成交不俗。
          据了解,松江新城板块二手房供应量十分充足,而从二手房成交数据来看,松江新城几乎每月都能荣登前三甲。曾经总结过这里的生活配套齐全,交融资源、教育资源丰富外,如今新的规划也是一个重要的诱导因素。自松江新城扩容以来,松江万达、北部新城等词汇,使得一座最早开发起来的新城,再一次充满生机,充满活力的展现在我们眼,或许也正是对未来发展的预期,加上实际迫切的需求,使得板块内的二手房市场如此活跃。这也是笔者每次来到松江大学城,都会带回些不同感受最为直接的原因。

实地探盘
         记者和读者约定在轨道交通9号线松江大学城的站点见,由于从未见过面,给记者留下初次印象较为深刻的是男方,估摸着28岁左右、浓眉大眼、身高马大,而他就是今天要介绍的主人翁——小张。
        言语间,记者能察觉到小张此次实地探房的兴奋,毕竟这是扎根上海这座城市坚实的第一步。由于大学城站周边的在售新房都已流入二手市场,我们便从附近的一家中介了解到,目前60平方米的一房两厅,挂牌价在90万左右,这与小张的预算相当。中介补充道,“像最近挂出的一套总价93万,装修过的一房,一般在两周内就会售去,销售周期很短。在这里,60平方米的一房和90平方米的两房,在松江大学城的轨道房中关注度较高,换手率也挺高的”。
        小张环顾四周,望着有可能成为他们未来家园的松江大学城,频频点头。从中介门店往北望去大约500米处,是红褐色外立面的保利西子湾;往南向望去约300米的位置是同为二手次新房的御上海,而且连外立面的颜色都差不多,就像一对活生生的双胞胎。从中介口中得知,这两个楼盘的挂牌房源中,就有小张想要找的房子。

保利西子湾
         小张夫妇极为高兴,看得出他们对松江新城的二手次新房颇为满意,只是这份高兴背后透着一份疲倦,或许是轨道坐久的缘故吧。
我们首先来到的是保利西子湾,楼下的一排主题风情街里,茶室、面馆、盖浇饭、小饭馆等等应有尽有,你可以想象,这里的生活有多么便利。
走进社区,他所营造出的内部环境,得到小张夫妇一致认可,天然河道通波塘与人工修筑的月牙河,共同形成两河三岸,一湾一岛的惬意空间。加上社区保安的轮班巡逻,对小区的安全起到一定保障。接着来到底楼约看的一套一房,全南户型,客厅与阳台相连,餐厅与客厅挨着,卫生间与厨房在客厅的对面一侧,卧室朝西。
         小张夫妇,边看边构思着家里未来的布置,“卧室要榻榻米那种,一进卧室地上就是床,不放任何落地家具,客厅设计一个小吧台”,似乎一下子,连家里的布置都已经搞定,就差提钥匙住进来了。

记者点评
         这套房源可改造的空间不大,如果未来孩子的诞生需要更多生活空间时,可将客厅与阳台相连该做成一个小卧室,将60平方米充分释放,升级为经济实惠的小2房,还可以通过移门的设计、室内玻璃装饰等加强室内的采光效果。
        总体来说,这套一房作为置业过渡产品,再合适不过。沿轨道、小户型、低总价总是刚需的最爱,即便以后有置换或改善的想法,也容易成交。


御上海
       随后,我们一同来到御上海,这个社区在景观上和保利西子湾有所不同,他更注重水的灵动,所以在水景区特意采用九曲桥加以点缀。在社区里,我们还看到了不少外籍人士,推着婴儿车在小区里散步,这是出乎小张夫妇意料之外的。似乎在景观营造方面,御上海较保利西子湾更胜一筹。
挂牌房源位于四楼,里面暂住着租户,由于房东挂牌后未找到买家而一直出租,此房源同为一套全南户型,与保利西子湾的户型相仿,不同的是厨房设计成了长条式外接工作阳台,为了释放出阳台的空间,牺牲了一些卧室的休息空间,而厅和主卧也都朝南。
      另一套,则是位于10楼南北通透的户型,由于景观直对水景,房东的挂牌价略高约96万。这套户型进门便是餐厅与客厅,客厅带有转角窗台,右手边是厨房间,南向卧室为套房设计,户型也是中规中矩。

记者点评
        全南户型和保利西子湾的几乎相仿,而南北通户型可改造的余地不大,属于典型单身公寓的格局,户型方面设计较为合理。
        一般此类户型过渡时间为7年,当孩子开始进入求学阶段,需要独立的房间来学习、成长时,或许就需要置换一套更大的两居室。所以单身贵族、或者暂时不考虑孩子的丁克一族可以考虑。

 

置业支出
        在看完两个小区、三套户型后,小张夫妇告诉记者今天的收获颇多,还询问了中介保利西子湾那套全南一房,是否还有讨价还价的余地,加上自己所需承担的税费后,房屋的成交价总共需要多少?
中介给出了他的答案:
卖家净到手售价90万元:
营业税:(售价90万—买进价60万)×5.45%=16350元
个税:90万×1%=9000元
契税:90万×1%=9000元 (如是首次购房)
中介佣金:90万×2%=18000元 (有商量的余地)
税费总计:52350元
购房成交总价:约952350元


其他选择
       考虑到小张夫妇置业需求是要近轨道、低总价(90万)的小户型,除了松江大学城板块外,松江老城的老公房,或许是他们可以的范围。
       由于轨道交通9号线延伸段,直接可以衔接上松江老城等板块,而板块内建于2000年左右的老公房均价在13000-14000元/平方米左右,如多层65平方米左右的两室户的挂牌总价在90万上下,那里的生活又是另一番景象。
       其中,松江老城的独特优势是其人文环境。植根于松江古城之中,在这片到处充满着江南园林气息的古城里,方塔园、醉白池公园等,每处风景都昭示着这片古城的文化底蕴。不仅如此,这里还有十分优质的学区,比如区重点学校松江二中。周边还汇聚了中山幼儿园、中山小学、松江一中、松江大学城等教育资源,几乎涵盖了孩子所有的教育阶段。人文学府与自然风光浑然一体,天然形成了老城浓厚的文化氛围和人文气息。
       除突出的人文环境,松江老城还拥有成熟的现代生活体系,有松江“小南京路”之称的中山中路商业街,鹿都国际商业广场及国际零售巨头沃尔玛,更有松江商厦、松江一百、24小时便利、影院、银行等环伺,为居民购物生活提供便利。深厚的文化底蕴、快速通达繁华商区,将这两者融于一身的松江老城,其居住价值被逐渐挖掘。
        加上,轨道交通9号线南延伸段预计在2012年通车,届时将轻松融入徐家汇一小时生活圈,松江老城的楼市也越发吸引市场的关注。一直以来,交通是导致新、老城区差价的重要因素。轨道交通9号线在松江新城内设有两站,松江新城站和大学城站,为其导入大量市区客源。但在老城区内,距离地铁站也要几公里,因此即使这里的房价低、生活配套丰富,也难以令市区客感到满意。但这一情况将随9号线的延伸而得到改善。
       据悉轨道交通9号线延伸后将会在老城区设立站点,不但大大方便松江老城居民的出行,而且还通过与沪杭甬客专、A15的对接,实现顺直对接和零换乘,形成上海西南交通枢纽的次中心。如果有机会的话,真希望能带上小张夫妇,去松江老城转转,或许能给他们带来些许新的置业想法……


编后
       小张夫妇对松江的总体发展颇为看好,比如松江万达的兴起,5站路可至开元地中海商圈等,还称如果松江老城有不错的一手房也可以考虑,听说那里轨道也要延伸,不过新城未来的发展或许会更好,只要不要太偏都是值得考虑的。小张还对记者说道,“希望和老婆商量一下,因为确实资金有限,预算不高有所局限,对于我的帮助,表示再次感谢。”
       简单的言语中,记者能体会到异乡人,对于扎根上海的那份执着,也愿意为更多的购房者提供力所能及的帮助,我想只要像小张夫妇这种,还希望对松江老城有所了解以便置业的想法存在,就有我们存在的价值和意义。

 

 

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