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第一太平戴维斯发布十大世界级城市住宅市场报告[境外置业]

        10月16日,中国:第一太平戴维斯近日发布第四期全球世界级城市住宅市场报告,再次对全球十大世界级城市的住宅市场进行追踪调研。
        本次报告关注的十大城市仍然是伦敦、纽约、巴黎、香港、悉尼、莫斯科、东京、新加坡、上海和孟买。其中把伦敦、纽约、巴黎、悉尼、东京这五大城市归为成熟经济体,而将香港、莫斯科、新加坡、上海、孟买归为新兴经济体。
         这是第一太平戴维斯第四期世界级城市报告。报告以其独创的行政居所(SEU)为单位,对主流及休闲型物业进行跨区域比较。SEU所包含的七位不同职位人士,可能在任一世界级城市租住或拥有住所。此外,还比较了不同城市间最昂贵的住宅,及其与当地住宅均价的比较。在本期报告中,还首次将写字楼租金纳入考虑范畴,以综合考虑在一个城市进行商业活动需支付的总成本。这不仅表现在写字楼租金绝对值的差异,租住面积及硬件指标亦有所不同,当然还包括SEU需支付的居住成本。综合考虑的结果,有助于判断不同城市整体房地产市场对商业活动的影响。

市场概述
         各城市在2012年上半年表现各有不同。区域经济表现及当地政策成为主导市场的关键。
        住宅市场表现最为强劲的几个城市(香港、莫斯科及悉尼)均获益于本地买家的积极支持;相比之下,国际买家似乎正回撤至成熟经济体的核心城市(伦敦和纽约),以获取长期稳定的投资回报。此前由于政府干预致使房价下跌的一些新兴经济体城市, 在2012 年上半年出现反弹。香港尤为明显, 涨幅达7.4% 。虽然来自中国大陆的人民币持续涌入, 但香港房价反弹更多受益于银行放松信贷带来的本地需求增加。在英国, 三月颁布的新印花税方案同样使一些高端物业交投活跃度走弱。
         其他城市的表现各有不同。莫斯科由于存量紧张, 且得益于大宗商品价格坚挺,房价持续上涨,半年涨幅达5.5% ; 上海则出现下跌, 主要由于国内经济放缓及房地产降温政策所致, 半年跌幅为2.6% ; 类似情况亦发生在孟买, 这一此前的投资热土在今年上半年录得房价下跌1.7% 。东京则相对平稳, 价格仅微跌0.3%。
        SEU价格半年分别上涨2.8%和1.1%,主要由于普通住宅市场低迷拉底了SEU整体价格涨幅,而对核心区位的顶级住宅而言, 价格表现依然强劲, 国际买家正视其为欧元区外的财富避风港。相比之下, 新加坡和悉尼市场近半年主要由国内买家支撑, 半年价格分别上涨1.5 % 和3.7 % 。对外国人征收额外印花税削弱了新加坡豪宅市场需求; 而澳元强势及澳大利亚对外国买家的限制亦使悉尼豪宅成交量缩减。

关于价值的探讨 - 主要城市均录得住宅租金上涨
        去年,全球物业价值涨幅放缓,租金却纷纷追上脚步,同时也推高了回报率。纽约的租金回报率是世界级城市中最高的, 近6.9% 。在2012 年上半年, 孟买和上海的租金表现均好于销售价格, 分别上涨了5%和1.9%。新加坡在上半年租金下降1% , 一些金融机构裁员和外籍人士住房预算减少都对租金影响不小。预计新加坡全年租金或下跌5% , 但其良好的经济基本面仍是坚挺回报率的保证。

了解真相 - 企业入驻的实际成本
         许多企业在决定入驻哪个城市时会详细了解当地的租赁费用。倘若房产税或其他相关物业费用高昂, 或是居住成本较高形成员工高工资压力, 都会影响到企业成本分析。
         纽约在考虑综合成本时更为昂贵,上海排名则后移。香港每年的SEU费用达650,000 英镑, 而孟买只需157,000英镑。在某些城市,办公租金所占比重较低, 有的城市则不然。例如, 巴黎的住宿及其他费用超过办公租金87 % 。而在上海,以金融服务公司为例,办公租金占去总费用一半以上。

你的休闲型物业 -全球休闲型物业表现各不相同
        总体来讲, 2012 年上半年, 全球休闲型物业(指坐落于十大世界级城市市区以外, 供休闲度假用的物业) ,     出现了价格小幅下降。其价格平均下滑 1.3% , 与世界级城市中心的物业相比, 这些休闲型物业表现持续低迷。然而, 细分起来, 会发现各个城市表现有好有坏。在新加坡、悉尼、孟买和东京, 休闲型物业价格小幅下降。但是, 居住在莫斯科、纽约、香港和伦敦的富豪所拥有的休闲型物业,其价格却出现小幅攀升。
        法国圣特罗佩斯和费拉角的休闲型物业录得最大价格降幅, 在2012 年上半年下降10%。与此同时, 莫斯科的休闲型物业,与其他地方相比, 录得最大价格涨幅, 尽管绝对值仅为1.7% 。

亿万富豪的家 -超级富豪在竞买顶级居所
        顶级物业所在的世界级城市, 通常与所在国家其他城市表现不同。这些以最高价格成交的物业,会即时反映出最受全球顶级富豪追捧的城市。
        伦敦肯辛顿王宫花园一处物业, 于2008 年以每平方英尺8,500 英镑的价格成交, 位居榜单首位。香港南湾区域深水湾道一处物业, 与2011 年以每平方英尺8,400英镑成交,位居榜单第二。这两处物业都极具特色, 且位于成熟而供应稀缺的高端住宅区域。纽约中央公园西1 5 号和东京六本木新城的物业紧随其后, 成交价格分别为每平方英尺8,300 英镑和每平方英尺5,100 英镑。这两处物业都是新近建造, 认知度较高的项目, 其目标客户人群即为超级富豪。世界级城市中, 单价最高的十宗住宅交易中, 有七个发生在最近两年。不难看出, 在目前全球住宅市场普遍起伏较大的情况下, 顶级住宅市场受到波及较少,交易仍在有序发生。

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