很多人都在抱怨房价高，同时很多人依然在买房；由于需求旺盛，又导致近几年上海楼市保持整体供不应求的态势，这让期望房价下跌的人们简直望穿秋水。问题的关键在于，哪来这么多人毫无惧色地迎着高房价入市？——这也是让很多业内外人士颇感费解的。为此，笔者解析一下上海住宅市场的需求情况。

改善性需求已成为主导
　　为何中国人还在踊跃购房？除了喜欢置业的社会传统外，很重要的一点是，目前国人的居住水平较低，统计数据表明，上海6亿多平米的住宅总量中，面积小、质量差的房改房所占比重大于新建商品住宅。因此，旧房换新房、小房换大房、中低档房换高档房的改善性住宅需求源源不断，而且，持续快速增长的居民收入为之创造了条件。“十五”期间，上海城市居民家庭人均可支配收入年均增幅逾11%，2007年更高达14.3%,超过全国平均水平。
　　收入的快速增长为住宅需求提供了支付能力，近年来上海城镇人均居住面积一直随着收入的增长而稳步提高，2007年末，全市城镇居民人均住房建筑面积32.2平方米，高于全国水平。从国际经验看，人均GDP超过3000美元后，住宅消费将步入加速升级阶段，而上海2007年人均GDP已超过8500美元。而且，伴随着家庭小型化的趋势越来越明显，部分婚房需求在一定程度上也属于改善性需求，这里特指父母在上海的新婚族。

刚性需求持续旺盛
　　刚性需求主要分为两类：一类是外来在沪工作人员的首次置业，上海作为日趋国际化的大都市，吸引了大量“两外”（外省与境外）人士在沪定居，上海近五年常住人口增长了233万，年均增长46.6万人，多属外地人；一般而言，两个外地白领在上海工作五年左右就有能力购房（在两方父母支持下），这类购房中的部分需求也可划为婚房。另一类是动拆迁创造的需求，目前上海已过了拆迁高峰期，去年《物权法》的出台更使动拆迁难度加大，但每年仍有300-400万平米的拆迁量，按“拆一补二”的标准计算，每年仍有700万平米的住宅需求。

投资性需求持续存在
　　住宅的首要功能是居住，但投资保值是另一大功能，特别是我国当前资本市场还不是很完善，社会上缺乏足够投资渠道情况下，投资房产便是一种重要的途径。当前，我国经济正面临着诸如人民币升值加速、通货膨胀高企、流动性过剩等问题，对于城市富裕阶层而言，通过购买房产谋求货币资产的保值增值是一种可行且回报较高的投资途径。
　　上海作为中国的经济中心和与国际接轨的重镇，一直是受各类资本青睐的地方，所以上海房地产市场中存在一定比例的投资性需求非常正常。当然，投资比重的大小呈现波动状态。2003、2004年以温州炒房团为典型的大量投资、投机资金涌入，当时很多住宅楼盘的投资性购房比重达50%左右。经历2005年“国八条”的打压之后，投资性需求减少，2007年随着市场再度火爆有所抬头，但已不复昔日张狂。统计数字表明，现阶段，在上海住宅成交结构中，外省人士购买所占比重不足20%，境外人士只占3%多点。

　　说到外资购房，大体开始于2005年，主要源于人民币升值及国际流动性过剩，上海曾出现诸多整栋收购案例，如陆家嘴中央公寓、华山夏都等，但2006年7月限制外资的政策（“171号文”）出台后，外资购买住宅的规模呈下降趋势。外资只专注于高端楼盘，其规模和影响力比当年温州炒家逊色许多。总体而言，根据上海的城市地位和楼市成熟度，住宅市场中存在15-20%的投资性需求属于合理。