步入10月下旬，别墅市场新增供应有较大幅度的上升，而成交量趋缓。据上海中原研究咨询部初步统计数据显示，2011年10月17日-26日，上海一手别墅市场新增面积283套、6.68万平方米，与9月同期水平相比分别增长43.65%、57.76%；成交面积86套、1.96万平方米，与9月同期水平相比分别下挫19.64%、60.08%。别墅整体市场交易量的疲软主要在于，价格“优惠”的幅度与购房者心理预期落差较大。
与普通住宅交易市场中出现的“ 打折优惠潮”不同的是，别墅市场放量增加，别墅楼盘优惠主要是以赠送地下室、车位、花园面积为主要形式。如位于浦东航头镇航鹤路的“ 南郊中华园”，共推出2.61万平方米，总价为400-700万元/套，最高优惠27万元。位于松江的“龙湖好望山”于上周末进行了轰轰烈烈的优惠活动，其中别墅方面，项目在售200-250平方米合院别墅和230-400平方米独栋别墅，均价40000元/平方米，别墅总价为800-2800万元/套，优惠活动如下：
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楼盘名称
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物业形态
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朝向
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面积（平方米）
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促销活动
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赠送面积（平方米）
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使用面积（平方米）
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总价（万元/套）
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联排
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-
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180-260
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送花园，总价减27万元
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50-100
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280-360
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400-700
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龙湖好望山
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联排、双拼
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-
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195
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送花园、地下室、车位
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200
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395
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710起
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独立
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朝北
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229
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送花园、地下室、车位
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100
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329
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800起
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独立
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朝南
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245
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送花园、地下室、车位
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100
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345
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900起
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“优惠”力度虽然明显，但“促销”效果仍显微弱。据上海中原研究咨询部监测数据显示，2011年10月17日-26日，“南郊中华园”仅交易1套联体别墅。“龙湖好望山”别墅房源更是零成交。这两个楼盘与优惠活动之前的交易相比，都呈现了交易下滑的趋势。龙湖地产在当前别墅整体市场低迷的时期，加大了促销力度，率先进行价格调整，但是从成交量来看，别墅产品的交易并不如人意，相反公寓产品的交易表现的确抢眼，由此，受到刚性需求者持续购买力的助推，低总价的房源一直为市场交易的主力段。而别墅产品在供给放量的推动下，交易并不像普通住宅，“量价互动”成效那样快，以赠送面积为主的促销方式在短时间内难以提升别墅交易的回升。但是开发商需要合理的定价，不断地翻新营销方式，才能博得高端购房者的青睐。
上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，目前“边调边看”，是不少楼盘定价策略的主流。我们预计这种试探性的降价行为还将延续一段时间。作为知名的开发商，龙湖在资金尚未紧张的时期，率先进行“全新产品组团价”做资金的贮备，其实质是未雨绸缪，为下一步地产开发做铺垫，体现了品牌开发商的战略布局观。这一战略之下，预计未来实质性降价推进的可能性相当大。
