上海楼市“风雨又来”?

http://www.myliving.cn 2015-11-12 刘敏 字体:

不久前,在上海市委举行区县、大口党委书记季度工作会议上。市委书记韩正宣布了三项关于上海房地产的决定。

一是,撤销房管局。会上指出,上海市将组建住房和城乡建设管理委员会,撤销上海市城乡建设和管理委员会、上海市住房保障和房屋管理局,职责整合划入上海市住房和城乡建设管理委员会。这意味着,上海将不再拥有专业住房政策管理的机构,而是并入城市建设综合管理部门协同管理。

二是,要加强楼市调控,抑制房价。会上指出,上海作为一座特大型城市,房地产市场发展有其自身的特点,但是上海如今的房价始终居高不下,如果不坚持调控,将会影响上海经济持续平稳健康发展,也会削弱城市的竞争力。韩正说,上海市政府必须坚定不移地减少经济增长对房地产业的依赖,绝不能为缓解一时一地的问题,而采用短期刺激政策,要对市民负责、对未来负责。

三是,要调整土地出让结构。会上指出,上海房地产市场目前有两大结构性问题:办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大;中小套型商品住房供应严重不足,特别是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。对于这样的问题,上海官方给出的解释是上海的供地不合理,中小套型普通商品住房用地供应明显减少,而这或许也是裁撤房屋管理局的重要诱因。因此对于新组建的住建委来说,重要任务就是抓紧研究制定约束性措施,在土地供应量不变的情况下进行土地出让结构调整。

这些调整政策,无疑给上海楼市投入了一记重磅炸弹,引起了众多相关专业人士的关注。这次调整也被称为“上海向高房价”宣战。至于未来将会对上海楼市起到多大的调控作用?上海房价未来如何走势?这些都将是我们值得深入研究的问题。

在解读未来楼市发展趋势的同时,我们有必要对相关政策措施进行回溯。在2015331日,国务院总理李克强在英国《金融时报》总编巴伯专访时,就提到了“楼市泡沫”。当时总理是这样说的:我们将对中国房地产市场采取多种措施,因地制宜,因制施策,加大保障房建设,保持平稳健康发展,既要鼓励自主改善型需求,也要防止泡沫。

而在715-16日,在中共上海市第十届委员会第九次全体会议上,下半年的房地产市场走势再度成为市政府关注的焦点,市委书记韩正指出:

一是加快转变经济发展方式,注重结构优化,下决心减少经济增长的“四个依赖”,尤其是减少对房地产业发展的依赖,坚定走创新驱动发展之路。

二是密切关注房地产市场走势,在支持居民自住和改善的刚性需求的同时,坚决执行限购政策和抑制投资投机性需求,防止市场炒作激发非理性需求。上海房价已经很高,控制房价是上海调控房地产市场平稳健康发展的重要目标。


7月初是官方对上海楼市政策开始出现收紧的第一个信号,而10月份官方再次重申,说明上海楼市调控已经是迫在眉睫了。

仔细研究发现,从去年至今,上海楼市调控政策可以分为三个阶段:一是去年的前三个季度,包括限购的政策面并没有出现实质性松动,楼市也相对低迷,市场需求被积压与有待激活;二是去年第四季度至今年上半年,政策层面开始定向宽松,需求开始激活,比如自去年四季度以来,首套房认定标准调整、普通住宅标准调整、高端预售许可证审批的放开、“330新政”落地等政策预示着政策层面是在鼓励住房消费,政策层面呈现出“宽松”态势,楼市基本面开始出现快速好转;三是,在今年下半年至今,政策层面开始警示房价已经很高,下半年要抑制投资投机需求,官方对于楼市调控政策层面开始出现转向,开始出现收紧的信号。

按如此政策趋势,楼市调控收紧已是板上钉钉的事,但会使用怎样的调控手段呢?按照韩正提出的三点房产政策,撤销房管局和减少经济增长对房地产的依赖,显然是为了降低房地产在上海经济结构中的地位。这和之前在7月份的会议上提出的“加快转变经济发展方式,注重结构优化”观念如出一辙。10月份韩正对于上海房地产的政策方向,可以看作是之前7月份政策的延续。

至于第三条对于调整土地结构,可以看作未来楼市调控的具体步骤。由于土地资源的紧缺,上海将2020年规划建设用地规模3226平方公里,作为未来建设用地的终极规模,并提出力争2020年实现全市规划建设用地规模负增长的目标。与此同时,上海土地供应逐年递减。2011年—2014年,上海市住宅用地计划供应量(含保障房及商品住宅)分别为1200公顷、1000公顷、1000公顷、700公顷,而到了2015年,这一数字进一步降为400-600公顷。显然,调结构将成为上海房地产市场接下来的重要举措。

2010年—2015上海市内环内住宅供应与成交情况

年度

供应面积(㎡)

成交面积(㎡)

成交均价(元/㎡)

2010

675990.2788

659776.0795

47593.27783

2011

448858.8214

357519.74

50160.69167

2012

348098.54

383777.5

58452.6751

2013

470501.96

577953.1

56282.83859

2014

648610.98

462084.5

62268.57146

2015

501397.95

527629.51

73079.17096

汇总

3093458.53

2968740.429

57811.74852

 

通过以上上海内环内住宅供应与成交情况表格中,可以看出从2010年到2015年成交均价都在逐年上涨,并在2014年到2015年出现了最大幅度的涨幅。除了2012年、2013年和2015年的土地成交面积都对于供应面积,显示了内环内住宅用地的紧张。

此前的楼市调控政策,多倾向调动信贷杠杆,提高首付比例,降低融资杠杆,提高利率等方式来抑制房价。但是通过以往政府对这些手段对楼市调控的运营,效果并不大,房价上涨的趋势也并未得到遏制。

因此相对于其他手段,上海市政府抑制房价的真正资源还是在土地。而根据10月份韩正的政策方式,试图降低办公用房、商业用房的投资和供给,加大中小套型商品住房供应,特别是市场化新建商品住房的中小套型。

但上海内环不管商用还是住宅用地都比较紧张,因为,上海商品住宅,尤其是中低房价的主战场,不是内环内,甚至也不在中环内和外环内,而是在上海郊区的青浦、嘉定、松江、奉贤、金山、崇明和浦东新区原南汇部分。它们不仅仅是市场供应的主力,也是决定上海全市均价的主要因素。如此看来,未来上海可能将加大郊区住宅用地的开发。

针对办公用房、商业用房投资增幅过大、存量过大问题,相关专业人士认为,一方面土地供应结构上会进一步调节,针对供应量偏大的区域收紧土地供应;同时,有可能会进一步出台鼓励中小企业创业、创新等措施,以尽快消化这么大体量的存量。


至于其它相关的收紧的“分类指导”政策趋势来看,楼市限购政策依然会严格执行,2016年不会取消。同时可能重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、收窄“330新政”的执行力度,调节市场成交结构,稳定房价。

同时可能调节土地拍卖方式,比如新出让的土地采取“限房价、竞地价”、“限房价、竞配建(中小套型住宅、保障房)”、重启最高土地竞拍49%溢价率的土地拍卖措施等类似这样的措施,确保土地供应会为未来市场带来中小套型住宅。针对住宅新增建设用地总量不变的情况,盘活存量用地的政策有可能会进一步宽松。

对于上海此次坚持房地产调控,可以说有些突然,也可以说是在意料之中,因为之前已透露过调控的风向标。意料之外的是,首先,官方主动坦诚当前上海房地产存在的问题、并将症结归结为官方自身,这确实比较少见;其次,在这次会议上,韩正明确表示近期不出台房地产刺激政策,并且罕见地痛批当前上海房价;最后,上海此次撤销了住房管理局,减少经济对房地产依赖,并降低房地产地位。不过,对于上海的此番行动,还不确定是单个城市的地方行为,还是整个房地产行业行政变革的新开端,未来动向有待进一步观察。

这次韩正明确了必须对房地产调控,要对市民和城市的未来负责,受到了上海市民的广泛支持。不过也有部分市民担忧,此次政府对于房价调控的表态如此坚决,但真正落实起来,不知能否做到“做的和说的一样漂亮”。



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