海外置业的“热购潮”与“冷思考”

http://www.myliving.cn 2015-11-12 栗延龙 字体:

俗话说的好,买房容易养房难。进入二十一世纪以后,中国经济迅速发展,个人资产急速增加。国家加大对楼市进行调控,房价一路走高,使得国内值得投资的物业日渐稀少,无声无息的房奴现象大幅度显现。相反,欧美许多国家却饱受债务危机的影响,楼价不断下跌。所以,不少中国“土豪”买家自然而然将目光投向国外,海外置业成为一种新兴的高端投资方式。有趣的是,中国居民海外置业绝大多数都是为了自家居住而不是炒楼。海外置业的热购潮背后其实是中国移民潮、留学潮或其他投资潮的综合推动。

海外置业不断升温,中国居民对海外置业的印象究竟如何?在海外购房之前他们的考虑有哪些?他们是如何选择国家购房的?在置业过程他们最关心的问题是什么?这些问题看来并不比在国内买房要简单,甚至要复杂的多。想要做一名合格的投资者,除了需要了解房地产市场的景气程度,房价、地段、房型、购买方式及政策等传统因素外,还要做更多的功课。面对海外置业热购潮,我们需要的是坐下来冷静思考。

投资回报,首要影响力

对于国内大多数购房者来说,房价的高低直接影响海外置业的兴趣。投资者会考虑内地房价的涨幅度,来估量自身购房的能力。国内房价火速上涨,成为投资者海外置业的首要原因。例如,你花300万在上海市中心买一套房,就可以在美国一般城市买一座带游泳池的相当不错的房子。你当然会选择后者。在北京买一套70年产权的房子,在澳洲能买一套永久居住的别墅。再比如,在普吉岛和巴厘岛这样的度假城市购得旅游房产进行置业,也仅仅只需要100万左右。相对国内的房产置业,海外置业的升值和回报比较稳定,物业可做投资和自住用途。房产可以成为移民认可的资产,能获得许多税务优惠。最具诱惑力的是,房屋产权是作为永久业权,可以世代相传,且购买手续简便、可靠。

加拿大房产经纪说:“中国买家是最理想的顾客,他们购买欲望很强烈,很快做出决定。我很喜欢跟他们做生意。”不少国家对中国的海外置业采取积极支持的态度,并实施了各种优惠政策。海外房地产已经形成了一套相对比较规范、完善的额法制体系。公平公正、公开透明,并且是在法律保护和监督的情况下进行房屋交易。而且买房者的首付资金都是由银行专设的账户进行监管,十分安全。除此之外,海外的优美风景和宜人环境也是国内投资者最看好的一点。


绿卡,海外置业的诱惑

对有心的购房者来说,除了投资收益外,优惠的政策和居住需求也是左右海外置业的关键因素。中国居民程女士投资了深圳老牌房企合正集团在美国洛杉矶的房产。她说道:“身边的许多亲戚朋友都这样做,因为洛杉矶有遗留的教育资源、如加州理工大学、南加利福尼亚大学等在全美名列前茅。”

不仅如此,美国投资移民推出的EB-5方案非常有吸引力。程女士表示,她正是看中了EB-5这样的有利政策,而且她的小孩过两年可能会申请加州的大学,合正的项目只要投资50万就可实现全家移民,获得绿卡。

“我女儿刚从洛杉矶回来,她很喜欢那个城市,那里气候宜人、文化包容,还有她喜欢的学校。”程女士说着说着便嘴角上扬。

普遍的国内居民都认为,国外的经济、教育、文化和环境远远超过国内。毫无避讳的崇洋媚外在海外置业中显露。再加上如此巨大的绿卡诱惑,想必都是大多数国内居民的梦想。

然而,许多人却陷入了美国绿卡的误区。绿卡是美国给予移民美国的人士永久居留权的证明。但是持绿卡的人和美国公民又是有很大的区别。目前,美国投资市场上推行的EB-5投资移民法案的确有规定,“经过政府审批的EB-5区域中心可以招募投资人,投资人需要投资50万美元,创立一个项目,只要产生了政府规定的10人以上就业人数,并运作正常两年以上,就能申请无条件绿卡。”但这与直接购买美国房地产完全没有任何关联,美国没有任何法律称购买房地产就可以移民。美国法律对绿卡持有者的年限限制,身份行为限制都是有严格的规定。持有绿卡的人想要成为美国公民除了上学、工作、留学深造、探亲、结婚等方式。还有各种年限的要求。移民不能有不良记录,成为美国公民后,被选举权是永久被剥夺的。可想而知,绿卡很诱人,但是在这之前的付出可不是几百就能搞定的。


房型,海外置业的重点

可以说,美国的强大经济实力给美国的房地产提供了坚强的后盾。加上教育、文化、等软资源的汇聚,使美国在经济危机的持续影响下反而独具魅力。许多海外购房者在选择居住环境下,更多地考虑还是房型的舒适、方便和安全。下面来看看安家美国提供的房型是什么样子的。

1、房子较小:2662平方尺减至2642平方尺,2、镀铜捲土重来:门把、浴室配件和厨房水龙头都用镀铜,营造出时髦的工业风格。但是镀铜容易刮损、凹陷、久了变黑。3、电磁炉:由于价格昂贵,电磁炉在美国的接受度不高。但这个情况正在改变,价格也往下调。4、连接网路的地板加热系统:屋主可用手机应用程式或网路浏览器,来控制温度调节装置。不过骇客可能闯入网路,取得控制。5、智能车库:自动车库技术让用户用手机开关车库门,同时提供安全与方便。车库较大,清洁、保养和电费也增加。6、太阳能:近年太阳能的成本大幅降低,安装太阳能板以前,应确保屋顶状况良好。7、浴室:浴缸渐从浴室移向卧室,通常是四脚独立浴缸。8、宽敞的厨房:厨房比较宽敞,配置开放式橱架和格局,让你在做菜的同时,可看到孩子的活动。9、亮丽的地板:新颜色和类型的木板及润饰漆,使得硬木地板重获新生。10、多重功能的地下室:地下室成为房屋真正的延伸,可容纳媒体室、健身间、游戏间、撞球间、小厨房、甚至酒窖,使你家有个全新的起居区。11、混凝土:这种材质外观既现代又时髦,最近非常热门。


海外置业需谨慎

中国房地产企业进军海外市场,首选地主要集中在中国人较多的国家。如美国、加拿大、英国、澳大利亚、新加坡、马来西亚和日本等。万科总裁层赤裸裸的表示“哪里中国人最多,我么就去哪里”。殊不知,海外置业也存在许多的隐患。


潜在的购房风险

但是异地购房就会产生,如何预防买房风险和如何养房?买房要找什么样的代理机构?成了海外置业需要重视的问题。

其次,在海外购房涉及到了税费问题如何解决。有业内人士表示,不同国家和地

区有不同的规定,这需要置业者仔细了解清楚。例如在澳洲,每年需要支付的费用主要有房屋保险费和物业管理费。如果委托了中介公司,还需要支付5%的服务费。所以,置业之前,必须清楚的知道该国家对海外移民购房的政策规定,尽量避免由于政策而造成购房上的损失。

再者,海外购热潮一般会导致房地产市场呈上涨态势。但这并非就意味着所有的海外房产都具有投资价值。因此业内专家建议,购房者在进行海外置业的时候有必要凸显自己独特的个性。住了地段、房型,更多要考虑附加价值,如周边环境、景观等,会使物业升值,更有保障。

另外,海外买房应量力而行。海外置业最好也要和自己家庭未来的长远规划相结合。比如考虑未来子女的留学、海外工作等因素。综合考虑了这些问题之后,才能比较好地作出是否要去海外买房,以及开始着手去买房的投资决策。


移民购房门槛不断抬高
随着移民人数的不断增长,现在有不少国家和地区都逐渐关上了购房移民的大门。这是社会发展规律给予的警示。几年前移民到新加坡只需要花费100万新币购置房产,加100万新币购买政府指定投资移民基金。而今年初,新加坡大幅提高通过投资房产移民的门槛,并附加了更加严苛的条件。一些欧洲国家的“买房即移民”的移民条件也是水涨船高。由于申请人数的增加,许多国家提高税费。

值得一提的是,有一些国家和地区的政府严重忽略海外置业,甚至反对。比如,瑞士的法律规定,移民者只能拥有一处房产,不得在观光胜地或大城市买房。买房必须支付相当高的法律费用。此外,秘鲁严格禁止移民在近政府机构或军事机构的地区购买房产。摩洛哥禁止移民购买农业用地。在智利,海外购房者根本不能打当地房地产市场的主意。


海外置业的未来

海外置业有利有弊,开辟了中国房地产在市场,不仅仅局限于国内。全球一体化的优越形势下,海外置业成为国家之间的合作和往来必不可少的投资行业,组多国家逐步放宽的限制成就了投资者,海外置业逐渐成为司空见惯的事情。但是在这样大的市场背景和宽裕政策下,海外移民、购房虽然带来了美好前景,我们还是要“居安思危”。国内居民必须冷静正视海外置业带来的困惑与迷茫。遵循科学的投资策略,不盲目跟潮,有力化解海外置业的局限和囧境。



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