九亭镇之置业篇

随着城市化进程的加快，居住区向城乡结合部发展已成为趋势，未来上海将形成市中心以CBD、写字楼、商务楼为主，居住区分散到依托城市副中心的城乡结合部和近郊区的发展模式。这就意味着市民要像西方发达国家居民一样，在郊区居住、到城区上班。

常听上海人说：“在市中心住的是地段，在郊区住的是房子。”这句话在九亭得到了最好的体现。九亭的商品房开发相对其他类似地区而言比较有特色，虽然产品多样，但无论是普通公寓社区，还是别墅社区，都是比较贴近普通居民的中档社区，而且别墅社区和普通公寓社区，并没有明显的区域划分，真正形成了大居住区的概念。另外，九亭虽然是新兴开发的居住区，但商品房开发已是非常成熟，区内开发销售楼盘众多，其中还云集了不少知名开发商开发的大型楼盘，已得到大多购房者的认同。每一个社区无论在小区景观设计、社区邻里氛围的营造，还是在最基本的房型设计上，都不约而同的向业主传达着独有的居住理念和生活氛围。
⌈⌈⌈九亭由于有了良好的配套、便捷的交通和中档的房价，使这里成为购房者的热门之选。在市区工作，回九亭居住，在繁华与安静之间往返，生活便有了乐趣。

九亭各社区业主结构表

楼盘名	客源结构	备注
奥林匹克花园	市区客户占到85％，新上海人占10％，另有少量的韩国人	市区客户分布比较广，多为企业白领，有车一族，新上海人多为企业管理人员，有一定经济实力
知雅汇	以投资客为主，外地投资客户占60％左右，市区投资客占30％，只有少数自住客户	一期已经交房，部分房源已在中介挂牌交易，已成交的客户以在上海工作的新上海人为主，多为夫妻二人
三盛颐景园	市区（闵行、徐汇）客户占60％，外地客户占40％左右	该盘一二期客户多为外地投资客，多数房源出租给当地做生意的外地人。目前销售的四期主要以市区客户为主，从客户年龄上看，多为40－50岁即将退休业主
嘉和阳光城	投资客和自住客户相当，投资客多以温州人和部分市区购房者为主，自住客户除九亭本地购房者外，在徐汇和闵行工作的购房者	从自住客户的层次来看，市区客户多以工薪阶层为主，而九亭当地购房者多以前些年入住九亭的市区居民和部分新上海人为主
上海源花城	以市区自住客户为主，主要在徐汇、长宁工作的购房者，另有少量外籍人士	自住客户层次比较平均，除部分有车一族外，其他多为工薪阶层购房者。外籍人士主要以韩国人为主
紫金花园	以自住客户为主，其中市区客户占了大多数，同时九亭本地购房者也占了一定比例，另有少量外籍人士	市区客户多以在徐汇、长宁、闵行工作工薪阶层为主，外籍人士以韩国人为主
云润家园	当地购房者和外地投资客占了大多数，剩余客户多以在上海工作的新上海人	购买该盘的一些当地购房者也不乏一些投资客，整个社区入住后的业主层次较难把握。
枫桥丽舍	客户以九亭当地人为主，另有少量市区客户	市区客户主要以在闵行、徐汇工作的工薪阶层和新上海人为主

房价便宜：目前九亭普通公寓房售价不超过6000/元平方米，远远低于这几个就业区附近的其他几个居住区普通公寓房售价，像漕河泾开发区附近的古美居住区、莘庄工业区附近的春申居住区已超过8000元/平方米，即使是与九亭只有一站之隔的七宝，公寓房售价也已接近10000元/平方米，虽然在这些居住区居住可以节约交通成本，但同样是100平方米大的房子，在九亭可节约20万左右（一辆中档家庭轿车的费用）。

统一规划、统一开发的新兴大型居住区：九亭居住区建成后将达到10000亩，这是就业区周边其他几个居住区所不能比拟的，另外，九亭居住区是在一片空地上进行规划、发展，所受到的限制较少，所有小区均是新建的，入住人口素质平均，规划环境好，基本同时开发，同时入住。而其他几个居住区除春申外，其他都为在老居住区的基础上进行改造，所受限制多规模小，新老公房混杂一起，人口素质参差不齐。

轨道九号线建设带动居住区，发展潜力大：九亭作为未来引入15万人口的大型居住区，轨道交通9号线的建设至关重要，建成后的轨道交通9号线将连接七宝商圈、漕河泾开发区、宜山路商圈和徐家汇商圈，将使居民出行更为方便。

房产开发产品丰富：可满足不同需求购房者的要求，社区风格从运动社区到中式园林社区，产品从普通公寓到居家别墅，可供选择余地大。

大型品牌开发商和知名楼盘多：这也是九亭与其他居住区不同的地方，九亭的很多楼盘已是名声在外，只要一提到九亭，很多购房者都会想到他们，已在购房者中形成一定的口碑。

九亭到各就业区的交通时间表

就业区	公交线路	到九亭时间	拥挤情况	自驾车时间
漕河泾开发区	92B	40	拥挤	20
徐家汇商圈	92B	50	拥挤	30
宜山路商圈	轨道号线换；轨道号线通车后可乘9号线	60	拥挤	30
莘庄工业区	759	40	一般	20
七宝商圈	92B、上佘线、沪松线等	5－10分钟	拥挤	5
虹桥开发区	92B换72	70分钟	拥挤	20

随着城市化进程的加快，居住区向城乡结合部发展已成为趋势，未来上海将形成市中心以CBD、写字楼、商务楼为主，居住区分散到依托城市付中心的城乡结合部和近郊区的发展模式。这就意味着市民要像西方发达国家居民一样，在郊区居住、到城区上班。在这种新的居住模式下，居住地点和工作地点的交通方便程度、时间关系也就成为置业者最为关心的问题。根据有关部门统计，普通人上下班对自驾车的平均忍受程度大体在35分钟左右，最大忍受时间在60分钟以内；以公交车的行程时间看，平均的忍受时间在50分钟左右，最大忍受时间为100分钟左右，上下班交通成本可承受每天不超过10元。从调查来看，多数购房者都希望单位和家之间交通方便，最多换乘一次。
⌈⌈⌈九亭是依托七宝城市副中心发展起来的新兴居住区，表面上看位于外环外，很多不了解的人总认为九亭很远，其实不然，倘若仔细分析地理位置则会发现它的优越性：以九亭为原点，乘公交车60分钟以内可到达的就业区很多，到漕河经开发区、徐家汇商圈、宜山路商圈等就业区乘公交车均在1小时之内。也就是说，在这些就业区工作的购房者都可以选择在九亭安家。

九亭与各就业区的关系示意图


因为工作的关系，一年多来，编辑几乎每半月都要到九亭一次，在印象中，在热闹的九亭大街从没有一次碰到过打架、斗殴或是偷盗现象。因为采写专辑的缘故，周末编辑们便在九亭大街上一旅馆住了下来，周末晚上的九亭广场人很多，跳舞、轮滑、散步、聊天，夜幕中人影摇动，话音切切，但不曾闻听粗声骂语，直到22：00过后，人群才慢慢散去，九亭大街也渐渐沉寂，不时可见闪着警灯的巡逻车缓缓驰过。一夜无事，清晨六点走上大街，遥见沪亭路口三辆警用摩托车，三位身着醒目背心的联防队员。“我们管九亭大街，晚上12点上班，8点下班。九亭大街上事情不多”陈姓队员介绍说大到杀人案件，小到夫妻吵架，只要有人报警就必须5分钟内赶到现场。北面房产区业主入住后，联防队可能要扩编招人，“招募对象都是九亭本地人，有年龄限制、必须历史清白没有前科。”		据九亭镇综治办周主任介绍，九亭是结合部，往北是青浦，东面闵行，又处于经济高速发展期，外来人口比例较大，因而管理有难度。经济开发区、房产区治安不错，目前问题集中在老城街内，偷盗、伤害、侵财案最多。总之，政府舍得投入管理社会治安，防空体系、情报网络建立完善，市场行为开发的住宅小区，因为硬件、安保措施和物业管理都基本到位，入住居民素质高，秩序很好，发案率极低，安全有保证。

（1）200万与NO.1：九亭镇在上海市郊率先投入200多万搞主要街道、路口的实时图像监控，在松江是第一家。全镇32平方公里，24个探头，监控辐射面积28平方公里，2004年10月1日投入使用。
⌈⌈⌈（2）1300与280：联防队有200专业队员，30辆警用摩托，对讲机装备到人。每天设卡24处，夜晚18辆摩托车，9个分队行动，12辆警用轿车巡逻；“社区治安防范志愿者巡逻队伍”由1300余人组成，维护和加强居民住宅区安全防范工作，30%的居委会有老党员治安义务巡逻队；由280名环卫工人组成治安协防队，结合环卫工人“全天候”工作的特点，实现了对街面道路治安状况的实时监管。
⌈⌈⌈（3）20%与13%：刑事案件1到9月份发生了253件，比去年同比增长20%，低于松江区13%。松江区同比增长33.4%，是上海增长幅度的第二位。七宝有两个派出所，每个月刑事案件200起，九亭60起。


从九亭大街向西，走在临近老街的友谊河桥上，一股刺鼻的气味扑面而来。打量了一下四周，没有发现异常污染源，只是河浜里的水浑浊而显绿色，几乎感觉不到水在流动。沿着九新公路往南走，枫桥丽舍工地就在前面，经过汽车站，踏上只有双车道、通往久富开发区和新桥、集卡一辆接一辆的淀蒲河桥，低头望去，只见绿色的河水夹杂着瓜皮、泡沫、浮萍等绿藻类植物，缓缓向东流去，水脏得难以想象这里面会有鱼类存在。据九里亭居委会主任讲，他小时候九亭河里的水都能喝，70年代可以直接下去游泳，从80年代开始河道水质开始变化，现在不行了，别说喝，下都下不去了。九亭镇水利排灌管理站的技术员说九亭主要的12条河道里面基本没有鱼了，水质比泗泾的要差。		据水利排灌管理站技术员分析，九亭经济发展很快，5年前刚来的时候，这里还有水稻，现在没有了。污水处理厂兴建之前，淀蒲河以南久富开发区里的豆制品厂和镀锌厂污水直接排放到河里，一个月放2到3次，一放河里的水都变黄了；高科技园区也有一家豆制品厂，直接排放到泗马塘的水是白的，经过几天发酵变成了黑水。这些水流不到北面房产区，但北面还有几家食品厂存在污染，5年来一年比一年差。苏州河水闸放下的话，泗泾、新桥、九亭污染会相应加重。在九亭有两个检测点，分别在九亭大街友谊河和蒲汇塘莱亭路桥下，检测结果时现在比一年前要好得多，水质在变好，污水处理厂去年底建好，发挥了一定作用。疏浚河道每年都有，5年轮流一次，河道保洁工作也有专人执行。从去年开始疏通河道，九亭清淤土方任务有25万方，现完成20万方，以后的治理力度比较大，主要依靠污水处理厂。


与七宝相比，九亭的污水处理要滞后三到四年，目前九亭大多数住宅小区和工业企业的生活污水和工业废水还是直接排放到纵横的河道里，这对居住环境质量的提高没有什么好处。好在久富开发区上的污水处理厂目前已于2005年3月正是投入试运行。记者在同心路上松申水环境净化有限公司了解到，久富开发区一家大型豆制品厂每日500吨工业废水已经接进污水处理厂，不再直接排放，显然这是个好的开始，记者也在处理后的污水排放口见到有三寸多长的鲫鱼跳起，原本发黑发臭的污水经过处理之后，开始泛清，刺鼻的味道也转淡。不过，污水沉淀池里水位很浅，现在每日污水进场量只有5000吨，与一期日处理7万吨的量相去甚远。据了解，由于污水量小，活性淤泥尚未投放到处理池中。		据松申公司高级工程师屠成强介绍，污水处理厂占地160亩，松江东北部污水处理工程包括1座污水处理厂、45公里污水管道，11座污水泵站，覆盖佘山旅游开发区、佘山镇、泗泾、九亭、洞泾、中山街道，预计到2020年，惠及34万人口。工程将分两期建设，一期日处理量7万吨已经完工，远期达到14万吨，整个项目投资5亿。原来是先发展再治理，现在是边发展边治理，污水处理的目标是由进入污水厂三类水经过处理后达到国家二类水排放。目前主要管道已经敷设完毕，松江全区300公里支管网都规划好了，敷设则由各乡镇完成。九亭高科技发展有限公司朱杰副总经理说，松江高科技园区企业将近300家，有电子、制造业，没有化工业，在招商时就杜绝三无企业。现在通往东北部污水处理厂的管道正在敷设。目前那些有实验室的轻微污染企业废水都是未经处理直接排放，因为是少量，且有区级环境部门进行环境检测和评估，对生活应该不会造成影响。他说，过去九亭空气污染较严重，电镀厂、拉丝厂一般集中在沪松公路旁，河水有时呈现黑色和红色，现在大烟囱没有了，污染企业都搬迁了。

（1）7与2：在九亭镇范围内要敷设7条支管，北部房产区九亭莱坊路、沪亭路和九新北路已经完成，淀蒲河、九亭大街、九新南路、涞寅路、涞亭路、九谊路可能移到嘉金高速绿化带还没有完成。
⌈⌈⌈（2）30％与3年：九亭镇污水处理支管网建设今年是第一年，目前只完成了4公里，占年计划30％。有不少小区或企业支管已经到了10—20米范围之内，但因为费用等问题没有纳入进来，房产也只有有4、5家，而在支管网50米范围内约有100多家企业和小区可以纳入但尚未纳入。按照规划，要求三年全部进来，这在九亭镇是头号工程，比如说，奥园一二期自己有中水回收体系，要求1－2年后要纳入污水处理体系，三期规划要接过来的。九亭未来污水处理没问题将和市里没什么区别，周边工业区一旦纳入处理系统将没什么污染。

居家和出行：
⌈⌈⌈枫桥丽舍和三盛颐景园位于老城改造区，在生活方便程度上，枫桥丽舍无疑是最方便的，从小区到九亭大街上的各项配套都只要步行10分钟，到九亭幼儿园步行也只要10分钟左右，小区对面就是92B和759的终点站，出行也十分方便，此外枫桥丽舍的对面还规划了商业街。三盛颐景园在生活便利程度上要差一些，小区周边生活配套基本没有，居民购物要到九亭大街或乘车到市区，但出行要方便得多，有小区班车开往莘庄地铁站和徐家汇。
⌈⌈⌈而英伦风尚由于位于新开发的居住区，目前交通不方便、生活配套缺乏，但未来周边的沪亭北路规划成商业街，还会有公交线路进入，再加上到在建的轨道交通9号线九亭站也只有15分钟的路程。目前看起来生活出行都不方便，可能过2－3年后，将成为这三个楼盘中最方便的。

社区绿化景观：
⌈⌈⌈在小区环境方面，这几个楼盘各有特点，三盛颐景园无疑是这几个楼盘中最有特色的，整个社区都规划为苏州园林风格，园中亭、台、榭、廊、斋、桥、堂等仿古园林建筑随处可见，漫步其中不禁让人想起悠闲的江南水乡生活，区内还建有8000平方米人工颐景湖，湖东岸的九曲桥、凉亭已成为居民饭后散步、乘凉的好去处。
⌈⌈⌈英伦风尚是一个略有英国风味的社区，虽然也有一条天然河流经小区，但他的绿化环境与五洲云景花苑还是有所不同的，英伦风尚除了天然河外还有一条纵向景观带和四大组团景观，景观带的中间是小区活动广场，四个组团景观分别设于小区的四个角，命名为“春、夏、秋、冬”，并根据名字的不同种植不同的植物，这些组团绿化与楼房略显厚重的外立面相结合，别有一番风味。
⌈⌈⌈枫桥丽舍的绿化环境主要通过小区内部绿化和外部绿化环境相结合来体现，不过小区内部绿化环境没有太大的特色，比较平庸，值得期待小区旁边的淀浦河是上海市整治、修建的四条景观河之一，未来淀浦河两岸都将建有50多米宽的绿化带。这对于改善枫桥丽舍的绿化环境有一定的帮助。

楼盘点评：
⌈⌈⌈这三个楼盘，售价基本相同，但根据其不同特点，每个楼盘适合的客户都不一样，象三盛颐景园的中式园林社区，对于老年人来说比较适合，在三盛颐景园完全可以体会到安逸、舒适的养老生活，而96平方米的二房对于老两口居住来说绰绰有余，再加上小区班车也解决了老年业主的出行不便，但要提醒购房者的是目前该盘在售的房源为小区四期最后一批房源，靠近小区西面，出行可能略有不便，步行到小区班车停靠的东面大门，要8－10分钟。
⌈⌈⌈英伦风尚位于新兴居住区内，由于是新开楼盘，售价相对较低，但地理位置还是很不错的，未来周边配套齐全，交通方便，对于年轻人来说比较适合。
⌈⌈⌈交通和生活配套最好的枫桥丽舍，曾一度受到当地购房者的追捧，而市区购房者对它并不感兴趣，主要原因是目前在售的房源靠近九新公路，环境差，再加上小区南面的淀浦河经常有运货的船只通过，交通噪音直接影响到小区居住品质，相信随着位置较好的房源的推出，将会吸引部分市区购房者的关注。

装修风格和质保：
⌈⌈⌈奥林匹克花园、紫金花园和上海源花城这三个楼盘的装修设计都为现代简约风格，但进入样板房细细品味，给人的感觉还是不一样。奥林匹克花园的房型不大，二房只有85平方米左右，装修设计以浅色调为主，客厅内亚光白色墙壁配上米黄色地砖，给人感觉紧凑而不局促。紫金花园设计了两种装修风格，一种以深色调为主，一种以浅色调为主，浅色调房间设计更显现代简洁，客厅和房间都给人感觉明亮宽敞。上海源花城的装修以深色调为主，进入房间略暗的灯光配以浅深色的墙壁和褐色的地板，处处透着温馨。这三个楼盘所用的装修材质多为知名供应商提供的品牌装修材质，材质质量得到保障，避免了自己装修购买劣质装修材质。虽然在装修材质上得到保障，但一些全装修房使用的装修材质与自己装修还是有区别的，如：上海家庭装修喜欢实木地板，而在全装修房中，开发商为了更好的控制装修质量，多数都采用实木复合地板。除了装修材质使用品牌建材外，地板、橱柜和门窗都采用环保产品，整个施工过程采用无油漆施工，都是在工厂加工好后，到现场拼装，充分体现了装修房的环保特性。
⌈⌈⌈买装修房除了关心材质、风格和是否环保外，对出现质量问题如何维修也应该额外关注。奥林匹克花园和紫金花园都是与开发商签订一本合同的，如出现质量问题，由开发商或物业管理公司负责维修。奥林匹克花园的一期装修房业主已经入住，售后服务和物业管理在众多业主中已形成良好的口碑，不少业主反映如果出现质量问题，只要打个电话到物业公司，物业公司就会马上派人来修理，省去了业主不少麻烦。而上海源花城由于在和开发商签订完购房合同后，还要和装修公司再签订一份装修合同，如果出现质量问题，将由装修公司负责维修。

楼盘特色：
⌈⌈⌈奥林匹克花园：奥林匹克花园是以运动为主题的大型社区，并将运动元素充分融入到小区的景观规划和楼宇设计中，除了社区门口的大型运动城外，小区在楼宇外立面色彩和线条设计上充分体现简洁、实用的风格，再加上楼宇的排列和充满运动色彩的组团绿化景观，使整个社区富有动感。另外，在小区各处的各种公共交流场所，为邻里交流提供便利，无论是在小区道路旁的长凳、景观湖旁边的沙滩排球场，还是在小区的儿童娱乐场等公共设施旁都经常可以看到孩子在一旁玩耍，大人们聚在一起谈谈生活感受、聊聊育儿经验的场景。
⌈⌈⌈紫金花园：有一条景观河贯穿小区，并在景观河的两岸设计了众多组团绿化，种植了一些树木，使整个小区绿化富有层次感，小区的其他地方还设置了网球场、儿童游乐场等公共活动场所，为业主提供方便。
⌈⌈⌈上海源花城：有二条天然河贯穿小区，并在河的两岸设置了观河花园、中央滨水平台广场等组团景观，另外，小区栋距开阔，在楼宇之间还设置了各种楼宇间组团绿化，使每一幢楼宇都可以看到绿化景观。

生活出行：
⌈⌈⌈奥林匹克花园：商业街已经开业，但规模比较小，业态不够丰富，多为餐饮店和二手房中介，便利店也只有二家。不过三个楼盘中，奥林匹克花园距离七宝最近，七宝乐购每天有购物班车到奥林匹克花园，业主购物方便，而且社区旁沪松公路大桥下的菜场菜价便宜、新鲜。这里交通也很方便，小区有到徐家汇和中山公园的班车，到徐家汇和中山公园只要30分钟左右。
⌈⌈⌈紫金花园：位于老镇区，生活配套齐全，到九亭大街步行只要5分钟左右，在社区周边基本可满足日常生活需求，但周边上档次的生活配套不多。社区出行也十分方便，步行十分钟左右就是92B和759车站。小区的不足之出就是孩子上学不是太方便，到九亭小学和九亭中学都比较远，小区南面规划了一所小学，尚未动工。
⌈⌈⌈上海源花城：位于新兴居住区内，生活配套多依靠各楼盘自带的商铺或商业街组成，目前周边的楼盘都在建设中，预计2－3年后生活配套会逐渐丰富，建成后的商业街档次上将会超过老镇区，交通配套也大致如此。距离社区不远的九亭中学和九亭小学已经启用，孩子的教育问题倒不用太过担心。

楼盘点评：
⌈⌈⌈对于比较讲究生活品质，注重生活氛围的购房者可选择奥林匹克花园，奥林匹克花园在这三个楼盘中虽然是最好的，但售价也最高，85平方米左右的二房售价在65万左右，不过奥园的二房设计的还是很有特色的，客厅和餐厅设计为错层，通过2阶台阶相连，使整个居所富有立体感，但目前在售房源靠近涞亭路可能会受到交通噪音和灰尘的影响。紫金花园和上海源花城则比较实惠，花同样65万的价格在上海源花城可以买95平方米的二房，紫金花园100平方米的二房售价也不过只有67万左右。两个楼盘品质相差不多，紫金花园目前生活配套比上海源花城要齐全，但上海源花城有一定的后发优势，未来新居住区的发展绝非老镇区所能比的。从房型上看，相差不大，都比较紧凑，卧室都有观景凸窗，上海源花城的二房更是设置了南北双阳台，增加了实用性。目前这两个楼盘在售房源的位置都不错，都靠近小区绿化组团景观。

房型设计：
⌈⌈⌈在房型设计上，两楼盘也体现出不同的居家理念和特色。知雅汇的房型最大特点是强调实用性，两种三房房型都较为实用，得房率很高。以118平方米的紧凑三房为例，除了主卧朝南外，还设计了一间朝南的书房，客厅的面宽也达到了4.2米，再加上南北双阳台设计，使功能性进一步增加，唯一不足就是只有一个卫生间，不太方便。132平方米的三房则在实用的基础上，使房间面积增大，并且增加了一个卫生间，更为舒适实用。而金丰蓝庭则是另外一种居家理念，房型设计宽敞、大气，略现奢华，二房面积都达到124平方米，客厅、卧室都比较宽敞，采用南北双阳台和主客卫设计，使功能性进一步加强，此外，除了客厅阳台外，主卧还配有10几平方米的大露台，闲暇时可以品品茶、赏赏月。

楼盘点评：
⌈⌈⌈知雅汇目前销售的房源都是小区位置最好的，靠近景观河道，但售价也比较高，比同区域的公寓房售价要高出1000多元/平方米，一套118平方米的三房售价要达到86万左右。而金丰蓝庭由于开盘时间不长，售价相对不高，一套124平方米的二房售价在70万左右，且金丰蓝庭在售房型多，从二房到四房，选择余地大，但目前在售房源中，靠近沪青平高速的那幢小高层的居住质量可能会受影响。九亭除了知雅汇和金丰蓝庭外，其他几个楼盘象嘉和阳光城、英伦风尚、紫金花园、上海源花城都有大面积房型在售，此外，奥林匹克花园还有部分复式房，面积在134平方米左右，也是全装修房，房型设计非常人性化，所有房间都超南，底楼是客厅和客卧，楼上是主卧和书房，主卧宽敞明亮，主卫设计精巧合理，使空间得到充分利用。