虹桥商务板块
廉颇老矣?
概述。虹桥CBD
  陆家嘴

初建于上世纪80年代的虹桥开发区,是上海最早形成写字楼规模的商务区,在东起中山西路,西至古北路,南临虹桥路,北靠天山路的方圆之地。
  作为上海最早兴起的商务圈,虹桥开发区曾被喻为“上海西大门户的一颗明珠”。但随着这几年上海城市中心的东移,以及滨江地带的建设如火如荼,使虹桥这颗明珠渐渐失去了昔日的光彩:由于种种限制,其写字楼租金一直难以走高,在六大CBD中一直扮演着“垫底的角色”。
  直到07年下半年,沉寂已久的虹桥终于迎来了新建写字楼集中上市的时刻,并不断刷新着租金的最高记录。07年对虹桥来说,是蛰伏的一年:多个高档商业项目的开工、轨道交通10号线的建设、虹桥交通枢纽规划的尘埃落定,长宁100街坊16/1丘地块的高价拍的虹桥,或许会重现耀眼的光芒。

商务氛围。虹桥CBD

走进虹桥,总有一种身处异国的感觉。虹桥迎宾馆、虹桥友谊商城、喜来登、虹桥上海城等各种高楼林立,或古朴典雅,或气派豪华,呈现出风格迥异的万国建筑风貌。驻足观察,你会发现身边熙熙攘攘来往的都是各种肤色的人群,即使有些看起来是中国人,可仔细一听,他们却用英语在交流。如果到虹桥的古北新区,这种感受会更加强烈,大街小巷的商铺招牌文字包罗万象,韩文、日文、繁体字、英文应有尽有,古北家乐福门口进进出出的也尽是“多国部队”。
      虹桥开发区内入驻有外国领事馆19家,内外资企业及机构3100多家,其中外资企业及机构占50%以上,通用电气、联合利华、英特尔、3M等世界著名的跨国公司入驻于此;上海50%外交官的官邸、三分之一的领事馆、三分之一的境外人士入驻生 活在虹桥周边地区,古北新区内,更是住着来自韩、日等30多个国家和地区的几千户外籍居民。在这里你可以享受到国际化的配套、24小时的服务,购物有友谊商城、虹桥上海城、万都国际中心;展会有国际贸易中心、世界贸易商城;30多家银行,十多家证券公司营业部,以及喜来登太平洋、万豪大饭店等星级宾馆……
  虽然虹桥开发区写字楼的入驻率颇高,大部分物业的入驻率都能维持在95%左右,但由于近几年虹桥开发区鲜有新上市的高档物业项目,区域内亦很少有土地拍出,只能靠维持这批固有的写字楼。
东银中心咸亨酒店

  东银中心是2幢26层高的甲级5A写字楼,距在建的10号线“古北路站”约5分钟的步行距离。据大厦的招商人员介绍,客户以日韩企业为主,以及部分欧美企业,很多公司所是租下了整层或半层,整层面积达145m2。鉴于良好的租赁情况,东银中心将对租金进行相对的调整,每平方米的日租金价格上涨了1-1.5元左右。


昨日与今天。虹桥CBD

昨日:从辉煌走向衰退上海国贸 

虹桥作为中国第一批国家级开发区。1979年开始规划,1982年决定辟建,1983年动工兴建,1986年批准为国家级开发区。当年的虹桥高楼林立,生机盎然,江泽民在视察虹桥开发时曾说过“这是上海新的Face”,1995年被评为为十大新景观,1999年被评为上海十大夜景,在这些光环和荣誉的簇拥下,虹桥曾是何等的光辉。
  可惜好景不长,随着城市中心的东移,世博会的选址移师浦东,虹桥或许还沉浸在昨日的荣耀当中,当醒来的那一刻,已被其他CBD赶超。

今天:在沉默中蜕变
  两年前,各大房地产机构都对虹桥的衰退而扼腕叹息,并一致给出了“受制规模与硬件,虹桥CBD甲级写字楼租金难走高”这一相当于“死缓”的判决书。2008年,当我们重新审视虹桥的时候,却惊喜的发现,虹桥的沉默正是在蓄势待发,利好频出却始终保持着低调,默默的改变也许是虹桥完成蜕变的最佳方式。

商务成本。虹桥CBD

在租金方面,虹桥商务区内07年年底2喜来登豪达太平洋大饭店大项目的报价均在7.5-8.5元/m2/天,而且不约而同地考虑“大客户优先”,其中东银中心已有多个楼层是被大公司整层或半层租下,租客依然以日韩、欧美的大公司为主。大公司的回归显然为虹桥增加了几分信心,而且东银中心在年后的租金报价,达到了8.5-10元/2m/天,逼近人民广场的甲级写字楼。大公司的回归,也直接导致了该区域写字楼租金的持续走高。
  另外,区域内有较多的酒店设施,包括古北路、金珠路附近的古北湾大酒店,喜来登豪达太平洋大饭店、万丽大酒店等,为区域内的商务人士提供了差旅便利。

喜来登豪达太平洋大饭店
  该店为五星级酒店,拥有496间客房,其中包括39套套房,四层行政楼面。客房拥有可遥控的彩电可欣赏多频道卫星电视,现套房内配备了新款大屏幕液晶电视。
  商务楼和行政楼房间内均备有咖啡壶茶具,行政楼房间中有高档咖啡机,行政楼套房中更配有现制咖啡机,会议电话,并置有个人电脑和传真插座,在套房内备有熨斗和烫板,可单独控制的空调,浴洗室带有浴衣,吹风机和体重器等各种设施。参考价格:¥1466

生活成本

仁恒河滨花园居住成本

在虹桥商务区的周边,皆是密集型居住区,包括新房和大量的公房新村,房源的供应量很大。总体来说,周边公房新村,如天山一村、联建新村等,一室户的房型,简单的装修和配备,月租金价格大约在1500-2000元。而品质较高的大型社区,如古北社区、古北公寓等,价格则要高出很多,较适合区域内工作的外籍人士。

餐饮情况

商务区内的很多写字楼裙房都开设有餐饮店,或在邻街,或就在写字楼里,区域内汇集了很多日韩餐饮店。而周边的娄山关路、仙霞路上商业配套非常丰富,各种商铺一应俱全。除此之外,区域内新亚大包还有多个商场,包括虹桥上海城(虹桥百盛)、万都商城等,商场内的餐饮店也在一定程度上,丰富了商务区的餐饮情况。 

交通形式

陆虹桥商务区的交通,可以说处在一个比较尴尬的境地。自驾车可以依靠延安西路高架等主干道出行,但对于多数上班白领一族来说,偏少、拥挤的公交,以及地铁站不远不近的尴尬,在很大程度上都使得他们的出行不够便利。
  然而,到2010年,这样的局面将会得到大大的改善。早在2009年就确定下来的虹桥交通枢纽规划,西至华翔路,南至沪青平公路,将高速铁路等现代交通方式与机场航站楼结合,城市地面公交、出租车等与其相衔接,国家干线、城际线、市域线、高速公路客运、市内轨道交通、市内公共交通、民用航空等各种运输方式集中在这个庞大的综合交通枢纽中,其规模之大,线路之复多,可称之为世界之最。

三大劣势。虹桥CBD

规模有限仁恒河滨花园

初建于上世纪80年代的虹桥开发区,是上海最早形成写字楼规模的商务区,在东起中山西路,西至古北路,南临虹桥路,北靠天山路的方圆之地,就云集了仲盛金融中心、上海万都中心、太阳广场、远东国际广场、金桥大厦、上海国际贸易中心、世茂商城、新虹桥大厦等20余甲级、乙级写字楼,而这些写字楼都为涉外物业,吸引着大批外资企业入驻。
  虽然虹桥开发区写字楼的入驻率颇高,大部分物业的入驻率都能维持在95%左右,但由于近几年虹桥开发区鲜有新上市的高档物业项目,区域内亦很少有土地拍出,只能靠维持这批固有的写字楼,租金确实难以上涨,相比其他CBD不断向外扩张的趋势,虹桥区域整体规模不大,这显然成为该区域写字楼发展的最大硬伤。

硬件老化白木屋

由于虹桥区域的写字楼大多建于1988年到2003年之间,经历了几年的供应断档期,“吃老本”的劣势日益突显:在虹桥开发区初期的几年内,曾倚靠着虹桥机场的优势,和成熟商务氛围,吸引了诸多跨国公司和大型企业入驻。但随着企业的不断发展,虹桥写字楼陈旧的配套设备设置显然无法满足其要求。再加上人民广场、陆家嘴、徐家汇等CBD不断涌现高档写字楼,配套设施也非常完善,使这些大型企业不得不放弃虹桥,转移目标。
  为了挽留这些业主,虹桥的多栋写字楼曾不断降低租金,可惜的是,这一委曲求全的举动,未能改变残酷的现实:大公司们纷纷离场,倒是中小企业们瞄准时机,以其他CBD中乙级写字楼的租金水准,在虹桥租到了甲级写字楼。入驻率高了,租金却低了,虹桥不得不经历这一段辛酸的历史。

交通不便上海国际展览中心

作为六大CBD中最早崛起的商务区,却是最后一个开通轨道交通的区域,这无疑是虹桥的又一大伤痛。在虹桥上班的白领们一直为交通问题而苦恼,公交站点间隔太远,而且车少人多;打车要碰运气,天气不好就更别想能打到车。直到二号线娄山关路站开通后,稍微缓解了一下交通压力。但由于二号线沿途的几个站点都集中在天山路,相对来说只受益于虹桥北部的人们,而且二号线的拥挤也是出了名的。
  虽然曾倚靠虹桥机场的优势,而吸引了大批外貌公司入驻,浦东国际机场建成使用后,国际航线逐渐转移至浦东,而虹桥机场主要承担国内航班及货运业务,因此,倚靠机场的优势也在逐渐丧失。

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