墨尔本维多利亚港买房

“这里目前的状况犹如还未真正建起来的陆家嘴。”这是不少人对于墨尔本维多利亚港现状的概括,表达着这样一个投资讯息:有潜力、大有发展。这一30公顷(两倍于墨尔本市中心)发展迅速、景致迷人的海港中心到底发生了什么变化,又正在给予我们什么新的期待?

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墨尔本维多利亚港地图
Docklands 10年计划

Docklands的历史一直可以追溯到 19世纪,墨尔本的开拓者约翰·巴特曼(John Batman)相中这块土地之初;直到上世纪 70年代,这里都是码头货仓的所在;而进入 90年代,Docklands的命运掀开了新的一页:仓库变成了餐馆、酒吧,写字楼、新兴住宅区倒映水中,餐厅商铺林立的 Waterfront City和 New Quay的相继落成,让Docklands更加声名远播。这个澳大利亚最大的建设项目许下了豪言壮语:要在 2020年之前,将Docklands打造成为一个“能容纳 2万居民,适合 3万各行业从业人员的工作,每年接待上百万观光游客的、可持续发展的新区”。计划之中还将有更为丰富的水上运动、社区空间,以及更多的公众艺术品、娱乐区和能直达墨尔本核心地区的住宅群的建设。

2006年就曾有人探讨过这一新区,当时有人告诉我,那一带有很多又新又漂亮的公寓。不过好像是不太方便,如果你喜欢海景的话可以考虑,不过每次出门要么狂走,要么坐老爷电车到 City才能去其他地方……当时,Docklands的公寓物业也一直在当地各类中文报纸上做广告,一是说这个地区未来有宏大的规划,二是说很多海外(尤其是亚洲)投资客认为这里的物业价格相比其他地区(比如香港甚至内地的上海)来说都不高。至于租金,2006年的时候与其他地方相比是不算高的。

刚开发的时候有许多当地人买了,很主要的原因也是 everybody is talking about,觉得市区或者离市区近的房子,虽然是公寓,可是由于它的方便,价格即使不会有很大的涨幅,但也应该不会有大的跌幅。房租的回报率虽然可能不高,可是应该很稳定的。

2009年,市场调查公司 Salmat and RDA曾对墨市居民的消费习惯进行了调查分析,Docklands区的居民,消费习惯为注重饮食。每户每周平均花费近90元在外出用餐或外卖上,远超于其它地区。而这也能从侧面反映出当时这一区域的特点:新兴区,未组建家庭的年轻人或是没有孩子的年轻夫妇居多。

金融危机的确对这一片区域有过一定的影响,但从 2008年开始,不断有大公司总部搬迁入这个新兴的区域,也促动起它按照规划的那样,愈发展现出成熟的模样。2011年,这一片已经有了不同的气息。

2011年1月,澳大利亚各个城市房产平均价及楼盘单价
澳大利亚2011年1月各大城市房产中间价[数据来源rpdata],墨尔本公寓中间价为43万澳元,略低于悉尼,其中,docklands二手公寓的成交中间价约为50万澳元左右。

每年单价平均增长表2002年到2010年Docklands公寓中间价走势:从2002年到2007年这一区域的确体现出作为风口浪尖新兴区颇有些大起大落的市场特点,而在2008年以后,有了庞大商业规模支撑后的docklands,俨然确立地位,走向稳健。

用当地房产经纪人的话来说:The Docklands is in the midst of a boom。

1、耗资一亿多澳元的“墨尔本眼”,Southern Star Observation Whee开始动工,2008年竣工。

2、色彩明快、拥有约4000名员工的国民银行(National Bank)总部就坐落在位于Dockland,800号Bourke Street上,公司里能够看见不少中国人的脸孔,坐在售价为1000多澳币的办公椅上所有的员工都会告诉你,这里的view的确不错。

3、2009年完工坐落于833号Collins Street的墨尔本ANZ澳新银行办公中心,已经有6500余名澳纽银行员工入驻其中。这座绿色办公建筑也在去年夺得了澳洲建筑大奖。拥有1000名员工的电信业巨头爱立信(Ericsson)的新总部也坐落于在临近的818号Bourke Street。

4、位于Collins Street 800号,拥有9层办公楼的百货公司巨头Myer集团在2010年上半年完工,他们将开启他们拥有750名员工的新办公楼和分店。2010年4月Denmark's SEB Asset Management花了$76.8 million买下了Myer位于docklands办公楼一半的股权。
为什么现在关注这一区域?

Docklands发展了那么多年,不算长,却也不短。从 2006年就有不少人开始在说它被过高估值了。从表 1中不难看出,这一区域从2002年经历了一系列低谷和高峰后,如今走入相对平稳的阶段,规划也已经步入正轨且完成了一半——2002年看这里还是一片比较荒僻的景象,如今已经焕发出新生的味道。而从 2009年开始墨尔本最权威的媒体 Theage开始就Docklands探讨居住者融入到新区并产生更大的“社区粘性”这一社会情感话题了。2011年,如今这个时间点介入也许未必能获得最大收益,但至少是可以比较安全地享受到今后一半的建设中房产的稳步升值。

♦ 墨尔本唯一一个可以看海港的地方,拥有2.5公里的水景线,而悉尼达令港的公寓价格在 100万 -400万澳元,而这里的一般标准在60-70万澳元,便宜了不少。 ♦ 离开市中心非常近,去墨尔本大学、墨尔本理工大学、唐人街都算得上方便。随着这一片的商业联动,很快就能成为 city的一部分。 ♦ 政府主导总共投资 2.5亿澳币下的整体开发,并说:10年内将金融区全部搬到这里

早在 Docklands开发之初,开发委员会便决定以总开发成本的百分之一设立激励艺术创意的基金,每开发一个新项目,公共艺术品是绝对不可少的必要元素。于是如今,公众已经可以欣赏到超过 30件艺术作品,它们就亲切地屹立在广场上、步道边上,与民同乐——整个熠熠闪光的姿态,目前,这里居住着的人依然以年轻人为主,适合新移民过渡型置业和投资。

另外,因为 docckland的成功,墨尔本更西面的区域也将被列入新的规划建设中,而这样的联动效应也让人颇为期待能量无限的可能。

从webb桥看向雅拉河南岸
Docklands的商业神话空置率续写“最低”
墨尔本2011年市场指标

根据 Property Council’s Office Market Report今年2月的统计,从去年 6月到今年 1月,墨尔本 CBD商业地产市场虽然供应量增加了 47605平方米,但空置率从 6.5%降低到了6.3%,也是澳洲所有主要城市中空置率最低的(悉尼该数据为8.2%)。其中,docklands仍然是空置率最低的区域,六个月中的空置率从 2.6%下降到了2.1%,而随着 Bourke street 717项目的建成,该区域作为金融区的焦点被再次聚集,“在 docklands的 25年计划中,如今虽然只走了一半,但表现出色。”

而值得玩味的是,与之临近的城中心边缘 spencer街区的商业空置率却上升了两个点到达 10.7%,成为墨尔本空置率最高的商业区域。Docklands的巨大吸引力也可见一斑。

谁在开发这一港区?

Lend Lease和 Mirvac,澳洲这两家赫赫有名的开发集团掌权着如今港区的开发,三面环水的维多利亚港由前者开发,而亚拉河南岸的 Yarra Edge则是后者掌舵。 Lend lease Group(澳大利亚联盛集团)可以说是一个全球巨无霸似的开发商,在芝加哥就有 2500个项目,台北的 101大厦也是其作品,同时也正在建设澳洲最大的市区开发耗资 60亿澳元的悉尼Barangaroo South金融服务区,而更让国人熟悉的可能是世博会澳大利亚馆建设方这一角色吧。2008年,参与开发维多利亚港的世界级开发公司Lend Lease的新总部落成。

Mirvac则是澳洲本国最为知名的开发商,悉尼海岸线大多地标性的豪宅都是由其开发的。多年来,曾因 Mirvac在各方面全面而丰富的物业发展经验而获益的老客户及顾客,均会不断再投资Mirvac的项目,30%的新房买家都是老顾客。

之所以将这两家公司提出来说,一是可以看出这片区域规划的整体性非常好,其二也是出于一个国外投资所涉及到的资金安全问题。根据澳洲投资法,国人是无法购买二手房的,但为了刺激经济允许外国人在澳购买一手房。而中国人在澳洲并非没有碰到过烂尾延期的情况发生,政府投资加上实力雄厚的公司这两点护航,应该是可以让投资者放心的。

在墨尔本港区买套公寓

港区内新开发的公寓量的确很大,一方面是有声音质疑量大之下房价的持续升值可能,另一方面则是乐观表示每年墨尔本涌入的大量新移民和金融区愈发成熟后壮大的就业人员足以抵消房屋的供应量。也许读者可以从以下的规划数据中找出自己的判断:

○来到澳大利亚的新移民大部分都前往墨尔本和悉尼。2007年的数据显示每年大约十万名新移民抵达澳大利亚,当中约三分之一往墨尔本定居。尤其是近一年来,从中国来的 163商业移民签证者在迅速增加,这些身价不菲的新移民也间接带动起房产价格的走高。

○规划完成后,Docklands将有超过 2000所公寓、25万平方米的商业办公面积、以及将近 4万平方米的零售与社区文化配套,这是一个商住区,澳洲四大银行,爱立信、AMP与Infosys等国际企业已经进驻。商用写字楼与民居公寓交叉错落,诸如澳盛银行大楼、国民银行大厦这样的高楼就紧挨着人们居住的公寓楼,保障着租金。

而且如今这里的租金回报率也略高于墨尔本平均水平 10%-20%[澳洲的租金回报率一直以来都比较平稳的维持在 5%左右]。

维多利亚港上的多处公寓

维多利亚港南面是雅拉河,北面是港口,东面隔着 Telestra Dome圆顶体育场(相当于香港的红馆)和南十字车站就是市中心。可以说,它是市中心延伸至水岸的一片绝佳地块。赫赫有名的商业街Bourke Street和Collins street直通这里。在 docklands公园向西眺望,高品质和现代感的建筑云集,色彩明快的 NAB银行总部、10层楼高的澳纽银行(ANZ Bank)办公楼、爱立信(Ericsson)的新总部……

除了精英云集的办公区域,维多利亚港也将成为一个新的零售商业中心。一向国际品牌店云集的 Collins Street从市中心一直延伸到维多利亚港尽头,在此与Burke Street相汇。Safeway超市已在2008年开始营业,而位于Collins Street 800号,拥有9层楼办公楼的百货公司巨头 Myer集团已经完工。这些热闹之外,港上的悠闲步道与自行车道、咖啡馆、公园和各色充满艺术感的公共空间也都能品出为生活而打造的味道。

奠定docklands明星地位的维多利亚港全部由lend lease公司开发,公寓价格也比雅拉河南岸稍稍高出一些。住在可观海望湖的独立“半岛”且与企业总部毗邻,无论地段还是租金支撑上都略胜一筹。

Serrata

【面积】51-91㎡

【价格】41.5-62.5万澳币

这个楼盘可以说是在维多利亚港“精英区”的中心,就在 Bourke street上,斜对面就是 NAB总部,南面一个街区之隔 Myer百货,东面的 docklands公园也近在咫尺。虽然并非一线临水,但楼盘高区北面看宜人港区、南面就是雅拉河,更远处便是大海,景观的层次非常丰富,生活的便利度也更佳,总之就是一处可以走着去上班、走着去看球赛、走着去钓鱼、走着去购物的住所。

楼盘有144个单元,主要是一房和两房。2012年 6月完工。

Coversso

【面积】67-427㎡

【价格】45.5-525万澳币

该案也在 Bourke street上,沿着港区岸边而建,门前就是维多利亚港的游艇码头,向北直视就可以看到对面的摩天轮。与前一个项目 Serrata也就隔着两个街区,稍稍远离一些商业聚集区,却安静不少,总体来说房型也比Serrata更大些。

房型选择更多,从 1房到 4房,大致是以房间数来配比每一套的车位,比如 3房有三个车位,而且绝大多数单元送一个以上储藏室。顶层豪华公寓的面积达到 427平方米,完工期大约 2012年下半年底。

澳大利亚置业热线 :400-60-96828转房产(市话收费)
雅拉河南岸 Yarra Point

【面积】两房(100㎡左右)、三房(140㎡左右)

【价格】80万 -100万澳币(两房)、110万 -130万澳币(三房)

项目案名也显露了其优越的居住环境:墨尔本母亲河之称的亚拉(yarra)河边、Point公园旁。矗立于亚拉河南岸,从一个大概的印象而言,墨尔本亚拉河南面相对来说是高尚居住区聚集的地方。随着docklands的开发,生活也沿着河岸向西扩展开来。

亚拉河南岸比起北面维多利亚港的楼盘来说,离开企业总部区没那么近,离开市中心并非直线距离,都隔着亚拉河。当然,每天骑车从南岸通过艺术感极强的 Webb桥去市中心也是种别样的乐趣。M1高速公路可往墨尔本东西两个方向,20 分钟到机场。到墨尔本理工大学主校区大概 3公里左右,墨尔本大学约 5公里。主要是胜在更为优越的居住环境和开阔空间。

同时,相比起维多利亚港的楼盘,距离东南区的中小学名校更近一些,比如向东 4公里可以到Melbourne Grammar school,向东南 5公里是著名高中卫斯理学院。 该楼盘由 MIRVAC公司开发,是澳洲著名的品牌开发商。并且已在该区域开发了五栋公寓大楼。其品质和装修标准是完全值得信赖的,所以往往其开发的产品都在同一区域内属于品质最好、价格稍高,但不论本地客还是国外置业者中口碑都很好。项目所在的位置是亚拉河的入海口,所以视野也尤为开阔,95%的户型都能看到水景,精装修出售,全套高档厨具并且赠送车位,并且提供游艇码头服务。共有 15个船舶停放位,可拥有 20年的使用权。14米长的 14万澳元,13米长的 13万澳元,12米长的 12万澳元,在 2010年 12月 31日前购买可有 5万澳元的折扣。

该项目面积区间在 55-140平方米,起始价也只有50万澳币,目前购买首期只需要支付 10%,预计 2013年 6月竣工,管理费:约 AU$1900/年。