小捷探盘

保利叶之林:纯大户型、双入户独立玄关

http://www.myliving.cn 探盘时间:2012-10-09 分享到:
摘要:上大板块,很长一段时间都是由锦秋花园和经纬城市绿洲两个超级大盘“垄断”,如今该板块即将上市一个相对小型的楼盘——保利叶之林,从定位到规划和产品都可谓不走寻常路。
在售楼处,记者遇到一位购房者小杨,他以“从来没有看过这么好的房子”来评价这个楼盘。记者看过之后却觉得产品是不错,但也不是没有缺点,那我们跟随小杨的视角一起去看看吧!

独立电梯玄关?搞清楚细节再说

小杨最喜欢的地方就是其大户型的双开门独立玄关设计。6栋10-14层的小高层全部一梯两户设计,除了103平方米的小户型,125平方米以上的B、C、D户型都是对开门电梯。电梯到一个楼层,两家业主从不同的方向出入,互不妨碍。电梯与入户门之间的空间是附送,相当于是把业主的入户玄关向外扩展,且是每户独用,所以虽然楼盘本身是一梯两户的设计,却能达到一梯一户的居住感受。这部分面积在增加住户的尊贵感和私密性之外,还非常实用——手推车或自行车不用推到室内了。不过记者观察下来觉得,一梯两户要想真正做到互不干扰不是件容易的事,一个问题就将小杨觉得无比好的这个电梯横住了。

“如果一层楼上的两户人家同时在楼下按了电梯,那电梯停下来怎么开门,是按照先后顺序还是同时开?同时开不就没有所谓的私密性了吗?”

据了解,一期电梯品牌为日立,容量1.0T,运行速度为1.5米每秒,轿厢尺寸为1.4米*1.6米。事后记者又向另一个之前接触过的售楼人员联系,他说没有接到过会做电梯隔断的相关说法,“两边同时开门并不影响大家隐私啊,毕竟还是邻居嘛!”看来在广大购房者对双开门电梯欢呼雀跃的同时,还有必要搞清相关的细节问题呢。

前后双入户门

双入户门最早出现是在一些定位非常高端的市中心豪宅里面。设计者对设计双入户门的说法是主人从主入户门进,保姆从附入户门进,以体现身份的尊贵感。这样的说法在经过一段时间的流传后,被演变成“住在这里的企业主如果遇到讨债或入室抢劫的可以从附入户门逃走。”

在保利叶之林,双入户门没有被解释的那么玄乎,在厨房的北面增加了一个疏散平台,疏散平台连外面的安全楼梯,由于是楼梯而非电梯,所以很明显要实现的不是快速逃走这个功,而是在大火或地震等自然灾害发生时提供另外一条逃生路线,除此之外还有一些送面积提高使用面积的意图。据售楼人员介绍,疏散平台这部分空间是附送的,每户可以独立使用,这样一来,疏散平台除了有紧急逃生的安全功能外,实用性功能也兼具了,厨房的杂物有地方可放了。

纯大户型社区

记者从事房地产工作多年,一个小区将自己的户型设置为最小三房(100平方米)起,还真是不多见。将小户型挡在在门外,也就意味着将大部分首次置业的刚需置业者挡在了门外,这么鲜明的排他性无疑是大胆且值得很多开发商借鉴的。

在跟该楼盘策划人员沟通过程中,她阐述说“保利地产在宝山成功打造了保利叶上海、保利叶语两大“叶系列”公园地产,有了前期的经验,对市场的把握就更加精确,加上北面的大场公园规划,就对打造“叶系列”的升级产品更加有信心。小区定位是中高端,既然是要做中高端,我们就想做的纯粹一点,纯粹首先从人群开始,我们楼盘的纯大户型设计就是要加大改善性人群的针对性。”

其实将一个社区的房型全部设置成三房或四房,是很奢侈的。大部分的楼盘从五六十到一百多的户型都有,因为一个层面经大户型分割后剩下的面积,通常不被浪费地拿来做小户型。在保利叶之林,住宅以三房两厅和四房两厅为主,主要产品面积段为约100—147平方米。按照预计24000元/平方米,总价250万左右起的价格,毫无疑问地将楼盘的客户群锁定在了中高收入者。

保利叶之林即将开盘的三栋楼,房型分别有103平方米、125平方米三房和146、147平方米四房。这四种基本户型会从一期延续至三期。103平方米的户型在整个一期就只有一栋,位于最南边靠近葑润华庭的角落上,中规中矩的小三房设计,两个卧室朝北,主卧和客厅朝南的南北通透。

建筑风格:现代与古典融合

在初做房产这行时,记者很喜欢从一个楼盘的外立面来判断它的品质好坏,说的通俗点就是有的房子从外面一看就是高档社区,有的房子一眼就知道是“类动迁”的标准。确实,一个楼盘的外立面就像是一件衣服,能体现出内在的品味和档次,直到现在我仍然喜欢从外立面来给出一个楼盘的初步印象。

保利叶之林住宅的现代风格体现出中产阶级豪华而不奢华,雅致温馨的特点。浅米色墙身,配深色大挑檐平屋顶。立面体块清晰,简洁大气。柱头、腰线、窗套等细部运用简化的中国古典元素,精雕细琢,彰显建筑的精致与品位。侧面山墙处还局部运用一些线脚,增强了一些自然气息,以最大限度地融入周围环境。这种建筑风格去除了新古典主义相对繁复的装饰,从而降低建筑造价,便于施工,同时又不失内敛高贵的气质。

景观、会所,与定位稍稍不符

本案的园艺设计单位棕榈园林工程有限公司,曾经给几个星河湾项目设计过景观。在保利叶之林,园林绿化与道路、河道、公建等诸多要素紧密联系。通过三条水系的天然景观以及贯通项目1-2期的300米绿轴,形成一条长的景观带。构成由河道绿化沿共享绿化向组团中心,生长延伸的体系结构。但很遗憾的是,作为一个定位中高端的楼盘,社区内部没有中心景观供业主休息玩耍,这大概是受容积率2.0,绿地率36%的限制。

同样遗憾的是,预计最低240万起的社区却没有一个供业主休闲的会所,对照罗店的美兰湖中华园铂境,主打100多万的刚需盘却有6000多平方米的会所来讲,这绝对算是一个败笔。

公园之于叶之林

保利叶之林最开始见诸各大报端是以公园地产的名义。在上海,不少楼盘凭借毗邻公园的区位利好,其“身价”尤为显赫,知名体育公园旁的住宅自不用说。根据规划,保利叶之林的北面一路之隔将建设一座大型休闲公园,规模约33万平方米,建成以后将是外环以内最大的体育公园。

开发商把大场体育公园作为最大的卖点。确实,顾村公园还得20块钱门票,该公园免费进入,真是令人怦然心动。不过据记者所知,大场公园规划的初衷是做防护绿化带用,只不过将它用打造公园的标准来建造而已。虽然这并不影响绿化的功效,但拿听上去很美,实际是防护带来做卖点,显然是之前公园地产的甜头尝得太多了。在实地探访过程中记者发现,目前大场公园规划还处于尚未动工的状态,比起看得见摸得着的顾村公园来讲,尚待时日。

TIPS:其他不利因素

小区三期北侧祈华路220kv大型变电站,2011年竣工。(图片变电站)

大场机场是一个军用机场,飞行时产生的噪音还是比较大的,附近居民深受干扰。

附近2个水泥厂和一个卸载码头近期未有搬迁计划。

TIPS:价格预计24000元/平方米

2011年1月21日,保利建霖以26.57亿元夺得该地块,楼板价13445元/平方米,溢价率156%。在预申请须知中,尽管该地块有土地期满后无偿收回条约,同时对全装修比例有较高要求(一般地块普遍为30%,而它的要求是60%),但其对保障性住房比例不像一般地块都要求有5%,对开发商来说极具吸引力。当初拿地的楼板价太高,促使楼盘现在不得不走所谓的“高端”路线,否则一定会亏本。

由于楼盘还未开盘,价格还没对外公布,这个定位高端,产品确实不错,位置稍微有点偏的保利叶之林到底会以什么价格亮相,我参考其13445元/平方米的楼板价,以及周边在售新房价格预计,开盘价估计会定在24000元/平方米。

小捷点评
上大板块虽然位于外环以内,有轨道交通,但板块内的房价似乎一直都没有高涨过,我将其归结为这里是城市规划的角落,在片区建设中似乎哪个方面都没能走到前列,所以房价也一直不温不火。以周边在售楼盘为例,锦秋花园19500元/平方米(装修),经纬城市绿洲21000元/平方米,远不及高境淞南和共康板块的房价水平。论前景、论价格、论配套、论生活氛围似乎怎么看也挤不进高端板块。 记者觉得,保利叶之林有自己纯粹的客户群,在300万元的总价能做到独立玄关和双入户门的设计,产品本身无疑是好的,很有诚意想满足高端购房者的需求,但是,配套、交通这些制肘势必会影响购房者对产品认可的忠诚度。如果把这个产品拿到任何一个配套成熟的地方肯定都不愁销售,显然,房子是不能挪窝的,所以在目前周围楼盘档次和生活氛围定位都不高的情况下,保利叶之林要想拔高自己可谓是一个人的战斗,要想突出重围,必须杀出一条血路来。 如果您对保利叶之林有什么看法或者对楼盘感兴趣,请拨打咨询热线:4006096828
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保利叶之林的详细资料
保利叶之林

楼盘名称:保利叶之林

标签:中型社区

板块:宝山/上大

地址:华秋路349弄(近锦秋路祁连山路口)

开盘时间:2012-09-01

均价: -

开发商:上海保利建璀房地产有限公司

咨询电话:40060-96828

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