小捷探盘

六问恒文星尚湾

http://www.myliving.cn 探盘时间:2012-10-23 分享到:
摘要:恒文星尚湾热销令记者出乎意料。原因有二:华新区域交通不便,也缺乏大型商业广场;性价比似乎不如同价位段的万科尚源。结果,恒文星尚湾在9月底开盘推出首批约340套房源,被购房者抢购了300余套。如若属实,它就成为今年十一黄金周上海最热销的楼盘了。
前不久我再次来到恒文星尚湾,售楼处有3-4组客户忙着签单付款办理购房手续,经理告诉记者,推出房源剩余不多,下一批可能会在10月底加推。

热销无关大虹桥

相信每个去过恒文星尚湾的人,无论是乘公交车还是开车去,都会知道这里的交通并不方便。华新目前没有轨交,目前为止也没有通行轨交的规划,这就意味着这里到2020年前都不会有轨交经过。而无论是目前2号线徐泾东站,还是建设中的17号线,距离华新都是15分钟以上的车程。如果你有车,大可以从长宁路一路向西,经北青公路到新凤路。虽然道路较通畅、一条大路只拐一个弯,但从市区开过来至少也要1个小时左右。而如果你要坐公共交通,那要到2号线徐泾东,再转公交白徐线,不算等车时间至少还要15分钟以上才到。好在恒文星尚湾白徐线在社区门口就有站点。笔者在3年前第一次去华新镇,那时是那里的首个商品房项目绿地逸湾开盘。这次旅途带给我难忘的记忆:因为回程是中途上车,车很挤,农民兄弟提着包裹、鸡鸭上来,闷热的车厢混合着汗臭味、鸡鸭屎尿味,我就在这样的环境下挤了1个多小时的车。今年因为恒文星尚湾,我再次乘坐前往华新的公交,不知道是世博后公交车辆的更新,还是华新经过这两年的发展,居住人口的素质提升了,白徐线比较宽敞,不再让人望而生怯。

既然作为规划最大部分的交通枢纽功能,大虹桥都无法给恒文星尚湾带来便利,其他的区位优势至少在目前看来还没有显现。而且,恒文星尚湾所在的区域在虹桥商务区的西北面,没有纳入商务区的规划范围。值得庆幸的是,恒文星尚湾所在的华新不会像位于华漕的虹桥1号那样,天天受到飞机轰鸣声的搅扰。

华新仍是城郊小镇

恒文星尚湾位于北面的华新镇与南面的凤溪镇之间,距离两者都在2公里左右的距离。相比之下,华新镇行政区划更高,无论是实际规模还是发展程度都较凤溪镇更大更好。目前居住在这里的华新区域的居民如果就近购物,还是会到华新镇上去吃饭、买点日常用品。

华新镇就是一个不折不扣的郊县小镇,方圆不大也就6-7个街区,店铺都以小商铺、小餐饮为主。自然少不了符合郊区人民口味的品牌,从餐饮到购物再到医院,重庆鸡公煲、特步、华西门诊部等等都是一脉相承的低档低价,沿着街道两旁延伸。这里没有大卖场,只有华联超市这样中等规模的超市。

这里的居民还是以农民或外地人居多,连车辆都大部分是沪C拍照或外地牌。而四轮或摩托黑车似乎在这里非常风靡,几乎每个街口都有两三辆停着,不时有当地居民乘坐。显然,小镇的出行还是这类方式性价比更高。而省级长途客车在这里有集中站点,大多是私人承包的中短途客运。

林林总总可以看见,华新一如中国大多数小城镇一样,尚处于城市化发展的初级阶段。未来,当越来越多的商品房交房后,不少市区客可能会入住这里。而这里也在酝酿着大型商住综合体项目华新宝龙城市广场。

小区环境区域一流

恒文星尚湾总体规划建筑面积35万方,一期规划8万方为法国ARTDECO建筑风格小高层。当我就“法国ARTDECO”风格询问企划主管时,对方也笑了。这样的风格很可能是开发商自创的,但从实际效果来看,我认为非常理想。众所周知,法式风格住宅一般都是豪宅,因为石材外立面的成本很高,一般的刚需购房者很难承受。恒文星尚湾售价12500元/平方米,从外立面上来看似乎是干挂石材。走到近处才能发现端倪:该案外立面运用了类似米色的涂料,同时似乎是掺入别的颜色,看上去就像大理石,然后在外墙上用黑线分割,远看的视觉效果就像大理石贴面,非常高档。据悉,这样的施工方式是恒文老板自己想出来的。涂料显然比干挂石材便宜很多,同时视觉效果又很接近,不得不佩服开发商的独特工艺。

同时,恒文星尚湾在一楼大堂做了全装修设计,凸显了整个社区的品质。而社区规划有十里香堤水岸和丰富的绿化。恒文星尚湾的绿化率为40%,比大多数普通住宅高一些。由于目前没有完工,所以尚不清楚实际效果如何。从已有的喷泉、堆坡绿化景观设计及建成的售楼处装修来看,整体格调还是不错的。该案的栋距非常大,最大有近80米的栋距,一般也有40米左右的栋距。

户型空间多变

恒文星尚湾的户型不算多,首批开盘300余套有86-129平方米4种户型。企划主管透露户型设计也是由恒文老板亲自操刀。整体来看,所有的户型都有附赠空间,且都追求南北通透或全南卧室。整体的设计理念是以生活舒适度,以实际为出发点的。这一点非常值得肯定。值得一提的是,该案的一楼卖的最好,因为一楼赠送等面积的地下室空间,而且它的地下室类似有些类似别墅的阳光地下室设计。虽然单价相对高一些,但是绝对物超所值。

整体户型设计的缺点也很明显,从最小的86平方米到最大的127平方米,居然都是2+1房设计,这未免有些单一。

恒文星尚湾的企划主管徐小姐告诉我,首批开盘的约340套房源,在短期内被一抢而空。主要的购房人群为华新本地客,占到整个购房人群的约一半。而市区客也以长宁、徐汇的为主,但也有不少居住在浦东的人前来买房。本地客中大部分为首次购房,他们比较青睐的还是小户型(笔者认为这与户型优劣也有关系)。但同时,大户型卖的也很好,市区客特别是部分带有投资需求的购房者选择的就是大户型。与其他楼盘低楼顶楼会剩余的情况不同,恒文星尚湾的一楼因为实际使用面积大,性价比非常高,很快就抢购一空。

该案一期将于2013年12月交房,可以预见未来入住率应该在50%以上,本地人居多,也有不少工作在这里的市区客。

该案的物业管理费为1.75元/月/平方米,算是比较便宜的。同价位同样在青浦万科尚源,物业管理费达到了2.7元/月/平方米。不过,笔者对该案的管理有些担忧。因为笔者第一次看到管理的阿姨居然盘腿坐在样板房内的椅子上打电话,全然不顾前来的访客。企划主管对记者坦言,这些阿姨是临时找的,因为选择少,根本无法要求他们的基本素质。从保安的情况来看,出入售楼处畅通无阻,也无人询问来者的身份,未来这里的物业管理如仍是这样,显然是有问题的。

市场是最好的证明

恒文星尚湾毛坯小高层报价12500元/平方米,实际成交价格应该差不多就在这个区间。与之相比,距离更远一些的万科尚源精装修房售价13000元/平方米。重固与华新区位差不多,生活配套发展程度也相似,因此这个比价是可靠的。万科作为全国品牌开发商显然比恒文名气大得多。同时,新一代90+精装修产品已经将空间利用做到极致,是市场认可的优秀产品。万科定价13000元/平方米每次开盘都能在短期内售罄。恒文星尚湾的产品与价格与之相比显然还是有一定的差距。

但是,市场是最好的证明。恒文星尚湾热销的原因正是在于他们选择了一个合适的时机:区域市场正好处于空档期。从购房者的需求角度看,上半年整个上海新房市场的供应量较少,近期也没有大面积的打折促销活动。从青浦北部区域内来看,万科尚源目前主推别墅,公寓已经是尾盘在售。而就在恒文对面,由农工商集团开发的西郊半岛名苑尚未面世。西郊半岛名苑还是以大户型为主。青浦北部区域可能将很长时间没有小户型供应。加上恒文星尚湾的社区环境不错,华新本地居民对楼房的接受度又较高,自然就不愿错过性价比还不错的机会。

小捷点评
离百姓更近一些 不得不说,恒文星尚湾带给我的是些许惊喜:不错的社区环境,多样附赠空间的实用户型。同时,华新正处在大发展的前夜,从诸多农工商、兆地、宝龙等品牌开发商纷纷在当地买地开发就能得知。当然,它的遗憾也有很多:为什么不设置社区巴士呢?目前大环境的不足需要多少年才能改善?没有通达的轨交是否会成为永远的不便?等等等等。至少,相比上海最西面的青浦新城以及那里15000元/平方米的售价,恒文星尚湾还是离百姓更近一些了。
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恒文星尚湾的详细资料
恒文星尚湾

楼盘名称:恒文星尚湾

标签:大型社区

板块:青浦/华新镇

地址:新凤中路899弄

开盘时间:2012-10

均价: 12500元/㎡

开发商:上海文基置业有限公司

咨询电话:40060-96828

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